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    契約に関する基礎知識「契約」はどの時点で成立するのか 

    「契約」はどの時点で成立するのか

    高額な金額の住宅を購入するには本当に決断できたときに契約したいけど・・

    契約にはどのようなルールがあって、お金がいつ必要なの?

    できたら価格の交渉もしたいけど・・

    内見で何物件見た中に気に入った住宅があったけど、物件をおさえるにはどういう方法があるの?

    住宅購入の手続きに関してはいろいろな手続きの流れが必要になります

    気に入った物件があれば他に成約にならないようにおさえる方法があります

    今回はその手続きの流れをご説明します

    買付証明書・売渡承諾書の効果

    気に入った新築分譲住宅があったとします

    「どうしても欲しいので私に売ってほしい」「この物件が気に入ったので〇〇〇〇万円にしてください」このような意思を売主様の会社に伝えるのに用いる方法が買付証明書です

    売主様の会社は、買付証明書に売買代金や引き渡しの時期などが書いてあっても、それは当事者の希望を示しているに過ぎないと考えます

    売主様の会社は、「この金額と融資利用条件なら売買契約を締結してもいい」
    「この条件で契約を締結しましょう」となれば売渡承諾書を発行し、次の売買契約の締結に向けてお互い段取りをしていきます

    しかし、他社の購入希望者が売主に対してより良い条件の提示があれば、買付証明書を提示したとしても、ひっくり返ってしまい購入できない時もあります

    買付証明書では、売買契約が成立したとは言えないとするのが一般的な考えです

    不動産会社は、業務上多くの契約の準備に関わります
    宅建業者が関与する宅地建物の売買契約においては、売買契約書を作成して当事者が署名・押印した時点で契約が成立すると考えるべきです
    民法では、売買契約は当事者の口頭による合意だけで成立するとされており、必ずしも書面(契約書)の作成は必要ではありません(民法555条)

    土地や建物の売買契約の場合、代金以外にも協議しなければならないことがたくさんあります

    売買代金をいつ支払うのか?
    いつどのような状態で土地を引き渡すのか?
    ローンを利用する場合はローン条件をどうするのか?
    売主は瑕疵担保責任をどこまで負うことにするのか?
    こういった点については、契約書案を作成する過程で協議を重ねて条件を詰めながら、それを契約書にまとめていきます
    大枠で合意していたとしても、それ以外の条件で釣り合いがつかなければ契約が成立したと考えるわけにはいきません
    当事者としても最終的に売買契約書を取り交わすことを予定している場合は、契約書に署名・捺印したときに契約が成立すると考えていることが多いでしょう

    宅建業者が関与する建物の売買契約や、宅建業者が賃貸借契約の代理媒介をする場合には、宅建業法第37条の書面交付義務があり、通常契約書に宅地建物取引士が記名・押印することにより契約書を作成して、当事者が記名押印した時点で契約が成立すると考えるべきでしょう

     

    買付証明書・売渡承諾書だけでは売買契約は成立しませんが、むやみに交付すると、損害賠償の問題に発展する可能性があるので留意が必要です
    契約書の効用

    契約書には、一般的に次のような効用があります

    契約書を作成する際には、契約当事者がその契約によってどのような義務を負い、権利を有することになるのかが明確になるように配慮する必要があります
    権利義務の明確化による取引の円滑か、紛争防止
    契約書によって売主、買主がそれぞれどのような権利を有し、義務を負っているのかが明確になり、取引を円滑に進める指針になります
    それにより紛争を防止する効用が期待できます
    証拠としての機能
    万一、売主様と買主様との間で紛争が発生しても、契約書があれば契約の内容を裁判上立証する事は容易です
    契約書には裁判上の証拠としての機能があります
    逆に言えば、口頭での約束があったと主張しても契約書に記載されていなければ裁判所では認めてもらえないことが多いので、売主と買主との間で何か約束をしたのなら、誰にでもわかるように特記事項として契約書に明記しておくべきです
    契約の当事者
    契約の当事者とは、その契約によって生じる権利や義務を誰に帰属させるかという問題です

     

    個人が自ら契約書に署名捺印をして契約を行う場合は問題になりませんが、代理によって契約をする場合や、会社等の法人が契約当事者になる場合には、契約書に署名捺印をした人間(代理人や代表者個人)に契約の効果が帰属するわけではないので、その契約を行うことによって誰に契約による効果を帰属させたいのか、つまり契約の当事者が誰かが明確になるように注意する必要があります

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