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    新築マンションと中古マンションを比較  購入するうえで知っておきたいこと

    新築マンション、中古マンションのメリットとデメリットの比較6つのポイント

     

    駅近や買い物施設を意識して便利な立地の物件を検討すると、物件数は一戸建てよりマンションの物件が視野に入る

     

    世帯数が多く、同じような生活環境を検討する人達がマンションを選んでいるのかな?

     

    マンションはみんなが買っているから、あまり失敗しない気がするけど・・

     

    良い条件の居住を求める人が増えるなか、中古マンションの人気が高まっています

     

    税制や購入時の費用で新築と中古に違いがあり、購入後に必要な確認事項や修繕積立金などチェックすべき6つのポイントをおさえましょう

    想定以上の出費で家計が圧迫されないように、事前の確認をしっかりしておきたいですね

    ➊中古マンションはその近隣の相場や売買事例から妥当な価格を調査
    ➋不動産仲介業者に払う手数料のルール
    ➌税金面で新築と中古に違いが
    ➍中古マンション購入後の費用と修繕積立金を事前に確認
    ➎中古マンションの購入時にリフォームを予定する場合売     買契約締結より事前に見積りを
    ➏マンションの管理規約でリフォームに関する条項、その他の規約を事前に確認

     

    ➊中古マンションはその近隣の相場や売買事例から、妥当な価格を調査できます

    新築マンションは、中古マンションとくらべて価格が高い?

    新築マンションの建築は、ファミリータイプの3LDK以上の物件では駅から徒歩10分以内のエリアが多く、資産価値も高いものと判断出来ます

    物件によっては、数年居住の後に売却する価格は新築時の購入金額を上回ることもあります

    その様な物件を中古マンションを購入する場合は相場が高いので、購入後の数年経過でも相場を維持する場合があります

    新築マンションの購入後の価格下落幅が大きい?

     

    車に例えた場合、新車を購入して一度ナンバー登録したら、実際に走行していなくても中古車扱いになり、価格は下落します

    同様にマンションの場合でも新築から中古に変化しますので、一般的には価格は下がります  人気のエリアでは逆に価格が上昇することもありますので、物件の目利きがポイントになります

     

    私は中古マンションを購入して住んでおりました  駅からバスで15分、スーパー・病院・郵便局・コンビニが徒歩10分圏内にありました  1500以上の世帯数がありましたが、需要と供給のバランスで価格は下がる一方でした

     

     

    中古マンションで、築15~20年あたりが修繕工事の進行状況の確認が出来、価格設定も落ち着きがあると考えます

    ➋不動産仲介業者に払う手数料

    通常は「物件価格× 3% + 60,000円」が上限になり、これに消費税がかかります

    仮に4000万円の物件なら1,386,000円になる計算になります

    新築マンションでは、売主からの直接売買につき、仲介手数料がかからないことが多いです

    ・売主が個人なら仲介手数料を支払う対象
    ・不動産会社が売主の場合、売主から直接購入する売買になり、原則的には仲介手数料はかかりません

    注:売主が不動産会社の場合で社名が類似することがあり、グループ会社売主、グループ会社で仲介に該当する場合があります  物件ごとに確認が必要です

    ➌税金面でも中古と新築に違いがある

    中古マンションの購入で注意したいのが、物件価格が割安でも建築からの経過年数や構造により税制面の新築の特例と比較した場合に、その他の負担が想像以上に膨らむことがあります

    ・消費税は中古、新築を問わず土地にはかかりません
    ・新築マンション購入代金にかかる消費税 土地は非課税、建物は課税対象
    ・中古マンションを個人から購入する場合は、消費税はかかりません
    ・売主が個人なら消費税の対象外
    ・不動産会社なら課税される

    中古物件は個人が売主の場合が多いため、消費税がかからなければ購入費用負担減につながります

    一定の要件をそなえた住宅用の家屋については、所有権の保存登記や移転登記、抵当権の設定登記の税率が軽減されています

    新築住宅時の次の要件を満たした上で、建築後住宅として使用された家屋で次のいずれかに該当すること
    ・自己の専用住宅で、床面積が50平米以上であること
    ・マンション等区分所有のもの(一定の大家性を有する者)については、自己の居住用部分の床面積が
    50平米以上であること
    建築されてから20年(耐火建築物の場合は25年)以内の家屋であることなど

    物件を購入するときの年度において軽減される条件が変わってきますので、その際に十分に確認が必要になります

    ・住宅ローン減税は、年末の借入れ残高の1%が控除される仕組みです
    消費税がかからない場合は上限額が年20万円と売主が不動産会社の場合の40万円より低くなります

    非耐火建築物は20年以下、といった状況を満たさないと、控除の対象外になることも注意が必要です
    家屋に適用する固定資産税の軽減措置では、マンションなら築5年まで税額が2分の1に下がるのに対し築6年以上は対象外になります

    ➍中古マンション購入後の費用と修繕積立金を事前に確認

    分譲マンションは10~15年程度で大規模な修繕工事をすることが多いです

    新築時に長期修繕計画を立て、以後管理組合や管理組合法人を形成し、いつ頃どんな工事をするか、それにより区分所有者が負担する積立金の額を決めています
    将来に値上げに関する協議の規約があるかどうかなど確認しましょう

    一棟の区分所有の数が多いか少ないかで、区分所有者が負担する金額に影響が出ます
    購入検討時には比較することが必要です

    1回目の大規模修繕で外壁や屋根等を修繕、以降に給排水管やエレベーターの設備に関して交換をしたりするケースが多いです
    低層の建築の場合はエレベーターが無い事もあり、物件により費用負担に違いがでます

    購入を検討する物件が計画通り修繕工事を進めているか、予想通りに積立金を確保できているかを事前に確認する方法があります

    修繕計画書や積立金の状況は通常不動産仲介業者を通じて売主やマンション管理会社から入手できます

    当該物件を本気で購入しようとする場合には、今現在の状況の資料を入手して確認することが出来ます  有料になる場合がありますが(仲介業者が負担する場合が多い)、更に詳細なデータを手にすることができる
    管理会社からこちらに提供されるまでに数日はかかる管理会社もあります
    駐車場に関しても事前に確認しておきたいことは
    ・現在駐車場に空きがあるか
    ・建物下の屋根付や敷地内の立体駐車、または敷地外の青空駐車、期間ごとにローテーションや抽選で決定していくルールなど
    ・状況による金額にどのような違いがあるか

    ➎中古マンションの購入後にリフォームを予定する場合売買契約締結より事前に見積りを

    購入費用をローンで借りるなら、リフォーム費用と住宅ローンと合算すると低金利で借入れ出来ることがあります
    リフォームローンを単体で借りると、借入額の上限があることや金利は一般に高くなることがあります

     

    購入に関して他の諸経費の試算も知り、手持ち資金と借入金の計算で返済計画と月々の修繕積立金・管理費・駐車場の金額を合計して無理ない返済計画をたてましょう

    ➏マンションの管理規約でリフォームに関する条項を見て、予定する工事ができるかどうかなどを確認しましょう   その他の規約も確認

    リフォーム時に居住スペースに接する方の同意書等が必要の場合があります

    ・床のフローリング禁止
    ・ペットに関する規約
    ・ピアノや楽器使用に関する規約
    ・共有に該当するものやスペース
    ・専用庭や収納スペースの利用規約
    ・自転車置き場、オートバイ置き場の規約

    人生の夢やイベント、家族の収入の見通しなどを考慮して検討しましょう

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