不動産登記記録 登記簿謄本 登記事項証明書
不動産は高額だから、だまされたり、購入するにも失敗したくない・・
土地や建物を調べるには、登記簿謄本があるらしいけど、それってどういうもの？
人には戸籍謄本や住民票などがあるけど、それに近いものなのかな？
はい、法務局で取得することが出来、物件の今現在の状況を確認することが出来ます
土地や建物の登記簿謄本のほかに公図・地積測量図を取得して、今現在の権利関係や状況を確認することが出来ます
土地や建物が現在誰が持ち主（所有者）で、どこの金融機関でいくらの借り入れがあるか、その土地や建物は何人で所有しているか確認してみましょう
今回は、土地や建物、道路や農地、山林や雑種地など、それぞれの土地（筆）に対し登記簿謄本・不動産登記事項証明書が存在することの解説をいたします
土地や建物を購入する場合に、その土地が今現在どのような状態にあるか確認したいですよね
不動産担当営業もお客様に土地の状況を説明するにあたり、正しい説明をすることが重要になります
不動産登記の種類
【本登記】 ：本登記は対抗力を発生させたり消滅させてりする効果のある登記で、次のような物があります
【仮登記】（予備登記）書類などの不備があって本登記が出来ない場合や、登記ができる権利の設定・移転・変更または消滅の請求権を保全する時などにおこなう登記です
不動産登記が出来る権利
不動産登記の効力
ただし、登記の内容を信じて取引をしても、無権利者(所有者でない人)との取引の場合、その不動産の権利を取得することはできません
これを登記には公信力がないといいます
なぜ、登記に公信力が認められていないのでしょうか？
登記の順位
そのため、抵当権等の登記は、登記順位の早い方からあと順位のものより優先的に弁済を受けることができます
説明する資料として土地の登記簿謄本（とうきぼとうほん）、または不動産登記事項証明書ともいいます
土地を数える単位は、一筆（ひとふで）、二筆（ふたふで）と数えます
公図を取得しますと土地の地番を確認することが出来ます
住宅地図と照らし合わせて所在地と間違いが無いか照合し確認します
正確な表現ではありませんが、登記簿謄本は、人に例えますと、市町村役所で取得する戸籍謄本に該当すると思います
売買契約書においては登記簿謄本と公図で売買の目的物を明確に特定して、何をどういう状態で引き渡すのかについても、売主・買主のあいだで思い違いが生じないよう充分配慮する必要があります
登記簿謄本は「表題部」「甲区」「乙区」から構成されています
【表題部】は「どの不動産か」を特定している箇所です
売買契約書や重要事項説明への土地の記載は、全部事項証明書の表題部の記録によっておこないます
土地の地番は、郵便が届く住所・住民票の登録がある住所とは異なることが多いので注意してください
地方では地番と住民票の住所が同じ場合もあります
売買の目的物は一筆とは限らず、物件全体で数筆の取引もあります
広い一筆の土地の1部だけを売却する場合は、どの部分を売却するのかを図面を添付して特定する必要があります
建物の記載は、既に完成していて登記されている建物を売買する場合であれば、全部事項証明書の表題部の記録によっておこないます
建物が完成しているのに登記がされてないこともあります
その場合には建物が未登記であることを売買契約書に明記の上、建築確認通知書、家屋補充台帳、固定資産評価証明書、設計図書等の内容を参考にしてできるだけ正確に現況を表示します
権利の種別 所有権・賃借権
まず権利関係で確認をするのは、それが所有権なのか、それとも賃借権なのか 考え方や登記情報の読み方が異なってくるからです
ここでは所有権の権利関係に関し、大きな点を確認します
【甲区】は「誰がどのような権利を持っているか」を示している箇所です
2人以上で共有して所有権を持っている共有名義の場合は、その持分も見ておきます また、その所有権をしっかり行使できるかを確認することも重要です
所有権の行使を制限する登記がされていることもあるからです
【乙区】は、「誰がこの不動産を担保にしているか」を示している箇所です
共同担保目録を確認する場合は法務局で登記事項証明書を取得する際、共同担保目録が入るように取得します
不動産実務ではこのような法務局で取得する謄本・公図・地積測量図をもとに物件の確認作業をいたします
ごく希に、同じ地番が複数存在している場合があり、現在に至る手続きで誤りがある場合もあります
その場合は法務局へ調査を依頼します
今までの取引では、大正時代の借入金数百円の抵当権が設定されていることがありました
債務者も、債権者も亡くなっています
その場合は相続をさかのぼって確認して、今現在の土地所有者と抹消手続きをしなければなりませんが、年数の経過で不可能の場合があります
司法書士と連系し、解決の後、無事に所有権移転登記を完了しています
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