【できる営業マンが言わないこと】は、営業の現実や責任範囲に関わるものが多いです。
初めに申し上げますが、営業マンは敵ではありません。
ただし「売る立場」と「買う立場」では、見ているゴールが違うこと。
大事なのは、私たち自身が 仕組みやリスクを知り、判断力を持つこと です。
私自身も過去に実務で経験したことでもあります。
営業マンはお客様の選択をサポートする立場にありますが、すべてのリスクに関することや、その詳細を伝えることは難しいことが多いんですね。
だからこそ自分で情報を収集し、最終的な判断は自分で下すことが重要です。このブログが、あなたの住宅ローンや保険、物件選びの参考になれば幸いです！
・銀行の住宅ローン担当者、変動金利と固定金利の選択：将来の責任が持てない
・生命保険の純保険料付加保険料と死亡率で老齢になったら高額化：知れると売れなくなる
・資産価値の低い住宅の事情：お客様の興味を示した物件が資産価値の低い場合でもアドバイスしない
家を買うとき、住宅ローンを組むとき、保険に入るとき、営業マンはとても親切に説明してくれるのが仕事ですが、でも実は、「絶対に言わない本音」があることがあります。
営業マンはプロフェッショナルであり、役割はお客様に最適な提案をすること。しかし、すべてをオープンに話してくれるわけではありません。
住宅ローン担当者が語らない「変動金利と固定金利の選択」の裏側
変動金利と固定金利の選択：将来の責任が持てない理由
住宅ローンの選択についてです。変動金利と固定金利のどちらがいいか、これって悩みますよね。実は、銀行のローン担当者も将来の金利動向を予測することができないんです。
将来の責任を負うことができないため、具体的なアドバイスを避ける傾向があります。将来の金利上昇リスクや、ライフスタイルの変化に対する具体的なリスク管理は、自己判断に任されることが多いんです。
銀行の担当者はシミュレーションをしてくれますが、実際には「将来の金利がどうなるか」は誰にもわかりません。
・変動金利：今は安いけど、将来金利が上がったら返済額が増える
・固定金利：毎月安心だけど、初めから高めの金利設定
銀行はあくまで「貸す」立場。だから、もし将来金利が上がって生活が苦しくなっても、担当者が責任を取ってくれるわけではないんです。
生命保険の「純保険料」と「付加保険料」の秘密
生命保険の秘密：純保険料と付加保険料の違い
生命保険について。純保険料と付加保険料、これって何の違いかわかりますか？
実は、営業マンはこれを詳しく説明しないことが多いんです。というのも、年齢が上がるにつれて保険料が高額になる事実が知られると、保険の販売が難しくなるからです。
保険営業マンが生命保険を売るときにあまり詳しく触れないのが、『純保険料』と『付加保険料』の違いです。
純保険料は、実際の保障のコストに基づく部分で、付加保険料は、保険会社の運営費や利益が含まれる部分です。
この仕組みを知ってしまうと、老後になるほど死亡率が高まり、保険料が高額化していく現実が見えてしまい、契約が難しくなることもあります。
「純保険料と付加保険料、死亡率で老齢になると高額化する」
生命保険の仕組みを知ると驚く方が多いです。
・純保険料：実際に保険金支払いに必要なお金
・付加保険料：会社の経費や利益に充てられる部分
若いうちは保険料が安くても、年齢を重ねると死亡率が上がるため、保険料は急激に高額になります。
👉 この仕組みを理解すると「掛け捨てで一生払い続けるのは不利だ」と感じる人も出るので、営業マンはあまり詳しく説明しません。
資産価値の低い住宅の事情：なぜ営業マンが言わないのか？
資産価値の低い住宅：営業マンが言わない理由
不動産について。不動産購入時、お客様が興味を持った物件が資産価値の低い住宅だとしても、営業マンがそれを指摘することは稀です。
なぜなら、お客様の興味を失わせるリスクがあり、営業機会を逃す可能性があるからです。
特に、価格が魅力的な物件の場合、資産価値が低いと理解されることは営業に不利になります。ですので、営業マンはその物件のデメリットを細かく説明することを避ける傾向にあります。
資産価値の低い物件を購入してしまうと、後々売却時に困ることもあるので、注意が必要です。
「自分の資産になる」という視点で物件を選ぶことが重要になります。
さらに深堀って解説！
「住宅ローンの落とし穴！銀行が絶対に教えてくれない“変動金利と固定金利の本音”」
住宅ローンを組むときに必ず悩むのが「変動金利にするか？固定金利にするか？」という選択ですよね。
銀行の担当者もいろいろ説明してくれますが、実は彼らには 絶対に言わない“本音” があります。なぜなら、「将来の金利がどうなるか」は銀行員でもわからないから。
後悔しない住宅ローン選びのヒントをお届けします！
① 変動金利のメリット・デメリット
👉 メリット
今は金利がとても低い（0.3～0.5%台が多い）
毎月の返済額が安く済む
👉 デメリット
将来金利が上がると、返済額が一気に増える
「5年ルール」「125%ルール」など制限はあるが、長期的に見ると安心とは言い切れない
💡 つまり、「今の安さと将来のリスク」を天秤にかける選択。
② 固定金利のメリット・デメリット
👉 メリット
返済額がずっと変わらない安心感
将来金利が上がっても影響なし
👉 デメリット
金利が高め（1.3～1.8%台が多い）
最初から毎月の返済額が大きい
💡 つまり、「今は高いけど安心を買う」選択。
③ 銀行が絶対に言わない本音
銀行の担当者は、どちらを選んでも「責任は持てません」。
なぜなら、未来の金利動向を保証できる人なんて誰もいないから。
営業トークではこう言われます：
「ほとんどの人が変動を選んでますよ」
「安心なら固定もいいですが、少し割高ですよ」
でも、もし将来金利が2～3%上がって返済が苦しくなっても、その責任を取るのはあなた自身です。
④ 具体例：シミュレーション
3,000万円を35年ローンで借りた場合
変動金利0.5%の場合
→ 毎月：約77,875円
固定金利1.5%の場合
→ 毎月：約91,855円
→ 差額は月13,980円。年間167,760円、10年で1,677,600円の差！
👉 でも金利が上がったら、この差はあっという間に逆転します。
⑤ どう選ぶべきか？
リスクを取れる人 → 変動金利もアリ
（共働き、繰上げ返済できる資金余裕がある）
安心を重視する人 → 固定金利
（長期的に収入が安定していない、不安を抱えたくない）
ハイブリッド型 → 「一部固定・一部変動」
（分散投資のようにリスクを分ける）
住宅ローン担当者のまとめ
銀行は親切に見えて、将来の責任までは持ってくれません。
だからこそ「変動と固定の違い」を理解し、自分の家計や将来設計に合った選択をすることが大切です。
金融機関の暗黙のルールとして、担当部署からの転属や転勤は3年以内で担当者が変わる場合が多く、長い返済期間の住宅ローンについては最後まで担当者が同じということはありません。
「生命保険の本当の仕組み！営業マンが絶対に教えてくれない“保険料の秘密”」
みなさんは生命保険に入っていますか？
保険は「万が一の安心」を与えてくれる反面、仕組みを理解しないまま加入してしまう人も多いんです。死亡保障・医療・がん・収入保障などの種類と、投資の種類の商品などが代表的。そして細かく様々な特約を選択する仕組みなので、素人目に見ますとかなり複雑で難しく感じてしまいます。
次に年齢と死亡率の関係。若いうちは安いけど、年を取ると死亡率が上がるため、保険料はどんどん高くなります。
「保険料の仕組みと、年齢が上がると高額化する理由」 を、やさしく解説します。
① 保険料はどう決まる？
保険料には２つの要素があります。
純保険料：保険金の支払いに充てられる部分
付加保険料：会社の運営費や営業マンの手数料
つまり、払った保険料のすべてが「万が一の保障」に使われるわけではないんです。
👉 この仕組みを詳しく話すと「じゃあ無駄が多いのでは？」と思われるので、営業マンは深く触れないことが多いんですね。
② 年齢と死亡率の関係
生命保険は「死亡率」をベースに設計されています。
若い人は死亡率が低いため保険料は安いですが、年齢が上がると死亡率が上昇するため、保険料は急激に高額化します。
たとえば、30歳と50歳で同じ保険に入った場合、保険料は2倍以上の差になることも珍しくありません。
③ 老後に保険料が高額化するワナ
営業マンは「一生涯安心の終身保険」や「定期保険の更新型」を勧めることがあります。
しかし、更新型の場合は 更新ごとに保険料が跳ね上がるため、老後になって「支払えない…」という事態に。
👉 実際に「退職後の収入が減ったのに、保険料が月3万円以上に！」というケースもあります。
④ 本当に必要な保障とは？
子どもが小さい時期：万が一に備える大きな保障が必要
子どもが独立した後：最低限の医療・葬儀費用の備えで十分
つまり「一生同じ保障を続ける必要はない」のです。
👉 保険は“必要な時期だけ使う”のが賢い活用法。
生命保険営業のまとめ
生命保険は安心を買う大切な仕組みですが、営業マンは「年齢で高額化するリスク」や「保険料の内訳」までは教えてくれません。
「資産価値を無視した住宅購入は危険！営業マンが言わない不動産の本音」
マイホーム選びってワクワクしますよね。
「この家いいな！」「この間取り最高！」と感情が先行しがちですが…実は見落としがちな重要ポイントがあります。
それが 「資産価値」 です。
不動産営業マンは、お客様が「いい！」と思った物件を否定したくないので、資産価値についてはあまり突っ込みません。
でも、この視点を無視して購入すると、将来「売れない」「貸せない」「資産が残らない」という後悔につながるんです。
① 住宅の価値は2つの側面で決まる
利用価値（住み心地）
👉 間取り、デザイン、駅や学校までの距離など。
資産価値（お金の価値）
👉 売却時にどれくらいの値段がつくか。
💡 マイホームは「一生住むから資産価値は関係ない」と思う人も多いですが、人生100年時代。転勤、病気、相続、老後の住み替えなど、売却や賃貸に出す可能性は誰にでもあります。
② 営業マンが触れない「資産価値の低い物件」とは？
郊外のアクセス不便な立地
需要が少ないエリア（人口減少・高齢化地域）
周囲に空き家が目立つ地域
将来の再開発予定がないエリア
営業マンは「気に入ったなら良いですよ！」と背中を押しますが…
👉 将来売れなくて困るのは“あなた自身”です。
③ 資産価値が高い物件の条件
駅近（徒歩10分以内が理想）
商業施設や病院など生活インフラが整っている
人口が増えている、または維持されているエリア
再開発が進んでいる地域
大手デベロッパーの分譲地
💡 ポイントは「将来、他の人も住みたいと思うか？」です。
④ 実際のシナリオ
例：2,500万円で郊外の家を購入 → 15年後に転勤
👉 売却査定額：1,000万円以下…ほとんど資産が残らない
一方、駅近で3,000万円のマンションを購入
👉 15年後でも2,200万円で売却可能 → 資産価値を維持できる
→ 購入時の500万円差が、将来1,000万円以上の差になることも！
住宅営業マンのまとめ
住宅は「住むためのもの」と同時に「大きな資産」。
営業マンが教えてくれない「資産価値の視点」を持つことで、将来のリスクを大きく減らすことができます。
💡 マイホーム選びは「今の気持ちよさ」＋「将来の資産性」の両方を考えるのが大切です！
最後に
今日の３つの“本音”を知っておくだけで、将来の大きな後悔を防ぐことにつながりますよ！
実は営業の立場で、お客様の不利になることを正直に伝えることは本当の意味で信頼が高くなることにつながります。そして最終的な結果は双方に対してプラスになり、まさに”結果オーライ”になることが多いケースです。
担当者の立場で、お客様に対してのデメリットやマイナス点を先にお伝えすることで、あとに問題が発生することは少なくなります。
後に問題が発生したときは、それを解決することの労力のほうが結構大変ですから。
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