「こんにちは！今日は『不動産購入時に見落としがちなリスク環境』についてお話しします。
いい物件に見えても、実は『暮らしやすさ』や『資産価値』に影響する要素があるんです。」
家は人生で大きな買い物。だからこそ「立地の安心」も価格と同じくらい大事です。洪水や土砂、海風による塩害、盛土の安定性、幹線道路や線路がもたらす騒音・振動、お墓や高圧鉄塔が与える心理的影響。
今日はそれらの特徴と“買う前に必ずすべき調査・対策”を具体例とともに丁寧に解説します。
📍家を買うときに見落としがちなポイント💡
✅ ハザードマップの確認
✅ 海沿いは「塩害」に注意
✅ 盛土や斜面地の安定性チェック
✅ 幹線道路や線路脇は「騒音・振動」も
✅ お墓や高圧鉄塔は心理的な要素も大きい
👉 購入前に知っておくと安心！
「リスクも理解したうえで、賢い家選び」を✨
ハザードリスク
「洪水や土砂崩れ、地震に強いかどうかは必ず確認！市町村のハザードマップは無料で見られるので要チェックです。」
塩害エリア
「海が近い物件って憧れますよね。でも潮風は家や車を早く傷めます。外壁や車のケアが大事！」
盛土・切土
「盛土の土地は地盤が弱いケースも。購入前に『造成時期』や『地盤調査』を確認しましょう。」
幹線道路や線路脇
「便利さと引き換えに、騒音・排気ガス・振動が課題。実際に昼と夜、現地に行って体感するのがオススメです。」
お墓や高圧鉄塔近く
「これらは心理的に気になる人も多いです。逆に割安で買えるので、住む本人が気にならなければお得なケースもあります。」
不動産購入時に考えられるリスク環境（概要・特性と対策）
1. ハザード（洪水・土砂災害・地震）
- 特性：日本は自然災害が多い国。洪水ハザードマップや土砂災害警戒区域、液状化リスクは必ず確認が必要。
- 対策：市区町村の「ハザードマップ」確認、過去の浸水履歴の調査、地盤調査の実施。保険加入（火災＋水災特約）も重要。
1. 洪水ハザードマップ
概要
市区町村が公表している「洪水ハザードマップ」は、想定最大規模の降雨があった場合に、どのエリアが浸水する可能性があるかを示した地図です。
浸水深の目安も色分けされていて、「床上浸水」「2階まで浸水」などの被害想定が確認できます。
チェックポイント
- 購入予定地が浸水想定区域に入っていないか
- 浸水深の想定がどの程度か（50cm・1m・3mなど）
- 避難所との位置関係や避難経路は安全か
具体的なケース
例えば、同じ市内でも「駅近で利便性が高いエリア」が実は大規模浸水想定区域に含まれているケースもあります。表面的には分かりにくいため、ハザードマップ確認は必須です。
2. 土砂災害警戒区域
概要
山や丘陵地の近くにある土地は、豪雨時に土砂崩れ・がけ崩れのリスクがあります。都道府県が指定する「土砂災害警戒区域」や「特別警戒区域」は、建築基準や開発行為が制限される場合があります。
チェックポイント
- 斜面地や盛土造成地の安定性はどうか
- がけの高さや角度は安全基準を満たしているか
- 宅地造成工事規制区域に指定されていないか
具体的なケース
新興住宅地で「眺望がよい高台」の土地は人気ですが、造成地で盛土が多いと大雨時に地盤が緩む可能性があります。専門家による地盤調査が推奨されます。
3. 液状化リスク
概要
液状化は、地震の際に地盤中の水分が振動で噴き出し、地盤が急に軟弱化する現象です。特に埋立地や河川沿い、低地の砂質地盤で発生しやすいとされています。
チェックポイント
- 自治体が公表している「液状化予測図」の有無
- 埋立地や旧河川跡ではないか
- 地盤改良の有無（柱状改良・表層改良など）
具体的なケース
2011年の東日本大震災では、千葉県浦安市などの埋立地で液状化が広範囲に発生し、ライフラインが長期間停止しました。建物自体に大きな被害がなくても、地盤沈下やインフラ障害で生活困難に陥る例があります。
対策と考え方
- 購入前に必ず自治体のハザードマップや地盤情報を確認
- 地盤調査・ボーリング調査を実施（注文住宅や更地購入時は特に必須）
- ハザードリスクが高いエリアは価格が安い場合も多いが、その分将来の資産価値や売却時の不利も考慮する必要があります。
- ハザードリスクが高い地域は、火災保険・地震保険の料率も高くなる傾向があります。
出典：国土交通省 国土地理院「ハザードマップポータルサイト」（７年９月７日に利用）
https://disaportal.gsi.go.jp/?utm_source=chatgpt.com
2. 塩害エリア（海沿いの土地）
- 特性：海に近い物件は潮風の影響で鉄部や外壁の劣化が早い。車や電化製品にも影響あり。
- 対策：耐塩仕様の外壁・建材、こまめなメンテナンス、防錆塗装。駐車場にはカーポートやカバーも有効。
海に近い地域では、塩分を含んでいる風が建物や車に悪影響を及ぼします。塩害により、鉄製品が錆びやすくなり、建材や設備の寿命が短くなるリスクがあります。
塩害地域の特性とさらなる注意点
塩害リスクがあるエリア：
日本では、海岸線からおよそ1～2km以内が塩害リスクの高い地域とされています。 特に太平洋側の地域では、風向きによる塩分飛散が多いため注意が必要です。
塩害が及ぶ影響：
住宅の外装材：金属製品が腐食するだけでなく、木材も塩分の影響で劣化が早くなる場合があります。
電化製品：エアコンの室外機や屋外照明など、電気設備も故障しやすくなります。
追加の対策：
周辺の植生を活用：防風林や植栽を配置することで塩害を軽減します。
コミュニティ情報を収集：近隣住民や自治体からの情報が意外にあります。
ケーススタディ：
「ある海沿いの中古物件を購入したAエリアさんは、購入時には塩害を考慮していませんでした。 エアコンの故障が頻繁に発生したため、耐塩害仕様の設備に交換することで、問題を解消しました。」
対策：
耐塩害塗料を使用する：建物の外壁や鉄部に特殊な塗料を使用することで錆を防ぎます。
ステンレス製の設備を選ぶ：錆に強い素材を採用。
定期的なメンテナンス：錆びやすい箇所をこまめに清掃し、防錆剤を塗布します。
具体例：
茨城県の海沿い地域では塩害被害を軽減するために、自治体が塩害対策ガイドラインを提供しています。
3. 盛土・切土・斜面地
- 特性：盛土（人工的に土を盛った土地）は豪雨や地震で崩落リスクがある。頂上付近は雨水排水の問題や地盤沈下の可能性。
- 対策：地盤改良、専門家による安定性調査、造成時期や施工業者の確認。
盛土された土地や頂上付近は、地盤が弱くなるリスクがあります。 特に大雨の場合は土砂崩れの危険性が警戒されます。
対策：
地盤調査を実施：専門の地盤調査会社に依頼して、安全性を確認。
建築基準適正確認：適切な基準に基づいて造られた土地かどうか確認。
補強工事を検討：必要に応じて擁壁の設置や補強工事を行います。
注意点：
「〇〇地区では、過去に土砂災害が発生しています」といった地域情報もチェック。
以下は、令和５年（2023年）に施行された「切土・盛土」に関する法改正──「宅地造成及び特定盛土等規制法」（通称：盛土規制法）──について、プロの視点からわかりやすく解説した内容です。
1. 法改正の背景と目的
- 令和３年７月、静岡県熱海市で発生した大規模な土石流災害（盛土の崩落が原因）の教訓から、従来の宅地造成等規制法では十分に対応できない「盛土の危険性」が浮き彫りになりました
これを受け、令和4年5月27日に 「宅地造成等規制法の一部を改正する法律」（正式には「宅地造成及び特定盛土等規制法」）が成立し、2023年5月26日から施行されました。
引用：国土交通省（７年９月７日に利用） 「宅地造成等規制法の一部を改正する法律」（盛土規制法）が公布されました～危険な盛土等を全国一律の基準で包括的に規制します！～
https://www.mlit.go.jp/toshi/toshi_tobou_tk_000076.html?utm_source=chatgpt.com
１．背景
令和３年７月、静岡県熱海市で大雨に伴って盛土が崩落し、大規模な土石流災害が発生したことや、危険な盛土等に関する法律による規制が必ずしも十分でないエリアが存在していること等を踏まえ、「宅地造成等規制法」を抜本的に改正して、「宅地造成及び特定盛土等規制法」とし、土地の用途にかかわらず、危険な盛土等を包括的に規制します。
２．改正の概要
（１）スキマのない規制
・ 都道府県知事等が、宅地、農地、森林等の土地の用途にかかわらず、盛土等により人家等に被害を及ぼしうる区域を規制区域として指定
・ 農地・森林の造成や土石の一時的な堆積も含め、規制区域内で行う盛土等を許可の対象とする 等
（２）盛土等の安全性の確保
・ 盛土等を行うエリアの地形・地質等に応じて、災害防止のために必要な許可基準を設定
・ 許可基準に沿って安全対策が行われているかどうかを確認するため、
[1]施工状況の定期報告、[2]施工中の中間検査及び[3]工事完了時の完了検査を実施 等
（３）責任の所在の明確化
・ 盛土等が行われた土地について、土地所有者等が安全な状態に維持する責務を有することを明確化
・ 災害防止のため必要なときは、土地所有者等だけでなく、原因行為者に対しても、是正措置等を命令できることとする 等
（４）実効性のある罰則の措置
・ 罰則が抑止力として十分機能するよう、無許可行為や命令違反等に対する罰則について、条例による罰則の上限より高い水準に強化 等
※ 最大で懲役３年以下・罰金1,000万円以下・法人重科３億円以下
まとめ（箇条）
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 法改正内容 | 「宅地造成等規制法」から「宅地造成及び特定盛土等規制法」へ改称／法改正 |
| 施行日 | 2023年5月26日 |
| 適用範囲 | 全用途の土地（宅地・農地・森林・山林など） |
| 対象行為 | 盛土・切土・土砂堆積（一定規模以上） |
| 手続き | 許可または届出（設計・施工・完了の検査、報告義務あり） |
| 責任明確化 | 土地所有者・行為者に安全保持義務と是正命令力 |
| 罰則 | 個人：懲役3年以下・罰金1,000万円以下／法人：罰金最高3億円 |
宅地造成等規制法の一部を改正する法律（令和4年法律第55号）について－盛土規制法
【公布：R4.5.27 / 施行：R5.5.26】 引用：国土交通省都市局 農林水産省農村振興局 林野庁https://www.mlit.go.jp/toshi/content/001634497.pdf
4. 幹線道路・道路脇
- 特性：交通量が多い場所は騒音・振動・排気ガス・子どもの安全リスクがある。
- 対策：二重サッシや防音ガラス、植栽による遮音、フェンス設置。夜間の交通量や事故履歴も確認。
幹線道路や交通量の多い道路沿いの物件では、騒音や排気ガスが生活の質を低下させることがあります。また、小さな子どもがいる家庭では道路の安全性が重要です。
対策：
防音窓や二重サッシの導入：室内の静音性を向上させます。
植栽によるバッファゾーンの設置：道路と敷地内に植栽を配置することで視覚的・物理的距離。
目安の良いフェンスを設置：道路への侮辱を防止します。
例：
「幹線道路沿いの中古物件に防音リフォームを実施した結果、家族全員が快適に暮らせるようになりました。」
5. 線路脇
- 特性：電車の走行音・振動・遮音壁の有無で生活快適度が大きく変わる。
- 対策：現地で時間帯ごとに音確認、防音窓や防振工事。資産価値は安くなる傾向だが、利便性は高い。
電車の走行音や振動が住環境に影響を与える可能性があります。深夜や早朝の運行がある場合はさらに注意が必要です。
対策：
防振材の導入：建物の基礎や床に防振材を使用します。
高性能の防音窓を設置：騒音を軽減します。
配達時間確認：購入前に配達ダイヤを調査。
例：
「線路沿いの物件を購入後、防音窓を設置したことで、気にならなくなりました。」
6. お墓近く
- 特性：心理的抵抗を感じる人が多く、再販時に価格が下がりやすい。
- 対策：眺望や通風などプラス面もチェック。価格交渉材料にできる。
「お墓が近い＝不吉」と感じる人もいますが、実際には静かで良好な住環境となることもあります。あります。
対策：
事前に家族で話し合う：心理的な負担を共有。
物件価格に注意：市場価格より割安なケースが多いため、将来的な売却価値を考慮。
地域の慣習をリサーチ：近隣住民の価値観も確認。
7. 高圧鉄塔や送電線近く
- 特性：景観や心理的要因から敬遠されることが多い。電磁波への不安を感じる人も。
- 対策：安全基準は法的にクリアしているが、将来的な売却リスクを考慮。周囲の相場より安く買える可能性あり。
視覚的な圧迫感や健康への影響を感じる声があります。また、電磁波の影響を不安視する人もいます。
対策：
健康リスクについての情報収集：専門家の意見や科学のデータを確認。
遮蔽する植栽を活用：視覚的な影響を考える工夫。
売却価値に注意：購入時に割安でも、売却が難しい場合があります。
1. 高圧鉄塔・送電線と不動産の関係
住宅地や郊外では、東京電力や関西電力などが所有する 送電線・鉄塔 が土地や家の近くに立っているケースがあります。
これは 50,000V以上の高圧送電線 が対象となることが多く、見た目のインパクトが大きいため、不動産購入時に心理的な影響を与える代表的な要素です。
2. 景観と心理的影響
景観
- 鉄塔や送電線は大きく目立つため、住宅の窓から見える景色に圧迫感を与えることがあります。
- 庭やバルコニーからの眺望が「鉄塔ビュー」となると、資産価値にマイナス。
心理的影響
- 「落ちてこないか」「電磁波が体に悪そう」という漠然とした不安を感じる人が多い。
- 実際に健康被害の科学的証拠は明確ではありませんが、 心理的な抵抗感だけでも購入希望者が減る＝資産価値に影響 します。
3. 電磁界（健康リスクは？）
科学的見解
- WHO（世界保健機関）やICNIRP（国際非電離放射線防護委員会）の評価では、送電線からの 低周波電磁界と健康被害の因果関係は証明されていない とされています。
- ただし、「小児白血病との関連性が完全には否定できない」 という報告もあり、長期的な研究が続いています。
- 引用：環境省 環境保健部 環境安全課 （令和5年3月身のまわりの電磁界について）（令和7年９月７日に利用）
- https://www.env.go.jp/content/000203556.pdf?utm_source=chatgpt.com
実際の影響
- 日本の基準値（100μT）は通常の送電線付近の電磁界（0.1〜2μT程度）を大きく下回っています。
- 科学的には問題ないとされますが、購入者の イメージ・心理的抵抗感 のほうが大きな問題。
4. 補償（線下補償・線下料）
線下補償とは？
- 送電線の真下や近接する土地は、建築制限や利用制限が発生するため、電力会社が地権者に「線下補償料（線下料）」を支払うケースがあります。
- 例えば、鉄塔から一定距離内は高い建物を建てられない、クレーンを使えない、樹木の高さ制限など。
実際の補償内容
- 一時金方式：土地購入時に補償金を一括支払い。
- 年払い方式：毎年「線下料」として少額の補償が支払われる。
- 金額は土地の利用制限面積・地価・送電線の規模で算出。
注意点
- 線下補償がある土地は、見た目の安さよりも 資産価値・売却時の難しさ が大きな問題になる。
- 将来、買い手が「線下だから嫌だ」と敬遠するリスクがある。
5. 資産価値・売却性への影響
- 鉄塔や送電線の近くの土地は、同条件の土地に比べて 5〜20％程度安い ことが多い。
- ただし「安く買える＝お得」ではなく、将来の売却時も同じ理由で値下げされる 可能性が高い。
- 特に、若いファミリー層は「子供への影響」を気にして敬遠する傾向が強い。
おわりに
「家選びは建物や間取りだけじゃなく、『環境リスク』を見極めることが大切。安心して長く暮らすために、ぜひ参考にしてください！」
見落としがちな『環境リスク』を事前に把握・数値化すれば、購入判断は格段に合理的になります。
まずはハザードマップと登記情報をチェック → 現地の時間帯確認 → 必要な専門調査を依頼、という流れが最短で安全です。
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