皆さんは、不動産会社の名刺で「宅地建物取引士（宅建士）」という肩書きを見たことありませんか？
住宅を買うときや借りるとき、契約書を説明してくれるあの人です。
では、宅建士は一体どんな勉強をして、普通の社員とどう違うのでしょうか？
宅建士の勉強内容
「民法、宅建業法、都市計画法、税金の知識など。幅広く勉強します！」
宅建士と普通の社員の違い
「最大の違いは、契約時の重要事項説明書署名。宅建士しかできません！」
5人に1人でOKの理由
「日常業務は全員できるけど、契約時には必ず宅建士が必要だからなんです。」
宅建士の資格試験で学ぶこと
宅建士試験は毎年20万人以上が受験する超人気資格。合格率は 15〜17％程度 なので簡単ではありません。学ぶ内容は大きく分けて４つ。
- 権利関係（民法など）
- 「土地の所有者は誰？」「相続の時どう分ける？」などを理解。
- 売買や賃貸でトラブルにならないための法律知識。
- 宅建業法
- 不動産会社が必ず守らないといけないルール。
- 「重要事項説明書」の内容や、広告での禁止表現など。
- 法令上の制限
- 建築基準法、都市計画法など。
- 例えば「ここは高さ制限10mまで」「農地を住宅にできる？」といったルール。
- 税・その他
- 不動産取得税、固定資産税、登記の知識など。
これだけ幅広い知識を身につけているからこそ、プロとして信頼されるんです。
宅建士と普通の社員の違い
不動産会社には宅建士を持っていない営業スタッフもたくさんいます。
違いを一言でいうと――
👉 「契約の説明と重要書類への署名押印ができるかどうか」
- 宅建士にしかできない業務
- 「重要事項説明」（買主・借主へ説明義務）
- 「契約書への記名・押印」
- 「35条書面（重要事項説明書）」と「37条書面（契約書）」への対応
つまり、宅建士がいないと 正式な契約が成立しない んです。
「5人に1人」でいい理由
法律では「従業員5人につき1人以上、宅建士を置かなければならない」と決まっています。
なぜか？
- すべての営業マンが宅建士でなくても、日常の接客や案内は可能だから。
- ただし、最終的な契約は宅建士が責任を持つ必要があるから。
つまり宅建士は、会社全体の信頼性を支える「責任者」であり、「守護神」みたいな存在なんです。
🏡 宅建士が学ぶ4つの分野をさらに詳しく！
① 権利関係（民法など）
不動産は一生に一度の大きな買い物。だからこそ「誰のものか」「どう使えるか」をはっきりさせないと大トラブルに…。
宅建士は 民法や借地借家法などのルール を勉強しています。
✅ ポイント例
- 所有権の確認
「この土地は本当に売主のもの？」 → 登記簿を見て確認！ - 相続トラブル防止
「亡くなった人の土地を相続人が複数持ってる場合はどうする？」
→ 誰か1人の同意では売れません。全員の合意が必要。 - 契約の基本ルール
代金の支払いが遅れたらどうなる？ 契約解除できる？ など。
👉 こういう法律知識があるから、購入者は「後から別の人が権利を主張してきた！」というトラブルを避けられるんです。
② 宅建業法（不動産会社が必ず守るルール）
不動産会社のための“法律”
宅建士はここをしっかり勉強して、会社が違法行為をしないように監視役も担います。
✅ 具体的には
- 重要事項説明書（35条書面）
契約前に「この土地、将来道路が通る予定です」とか「住宅ローンの不成立の場合の契約解除が可能」といった大事なことを説明。
→ これを怠ると法律違反！ - 契約書（37条書面）
契約が成立する瞬間に宅建士が署名押印。
→ これがないと契約は無効になりかねません。 - 広告のルール
「駅徒歩5分！」と書くときは実際に80m×5分以内である必要あり。
「必ず儲かる投資」なんて言ったら即アウト。
👉 宅建士がいることで、購入者が不当な勧誘や“うっかり詐欺”に巻き込まれないんです。
③ 法令上の制限（建築基準法・都市計画法など）
家や土地は「どこにでも、好きなように建てられる」わけではありません。
地域ごとに細かいルールが決まっているんです。宅建士はそれを把握して説明してくれます。
✅ 代表例
- 建ぺい率・容積率
「土地いっぱいに建物を建てられるわけじゃない」
例：土地100㎡に対して建ぺい率50％なら、建物は50㎡まで。 - 高さ制限・斜線制限
「3階建て建てたい！」と思っても、高さ制限が10mなら2階建てまでしか建てられない。 - 用途地域
「このエリアは住宅用」「こっちは工業用」など。
→ 住宅街の隣に工場ができる…なんてことを防止。 - 農地法
「農地は勝手に宅地にできない」 → 農地転用の許可が必要。
👉 購入後に「建て替えられない！」「隣に高層ビルが！」なんて後悔を防ぐために超大切です。
④ 税・その他（不動産取得税、固定資産税、登記など）
家を買った後も“お金のルール”は続きます。宅建士はその概要も学んでいます。
✅ 主なポイント
- 不動産取得税
家や土地を買った時に一度だけかかる税金。
→ 「え？買ったら終わりじゃないの？」と驚く人も多い。 - 固定資産税
毎年かかる税金。
→ 家や土地を持っている限り続くコスト。事前に知っておくことが重要。 - 登録免許税（登記）
所有者として名前を登記簿に載せるときに必要な税金。 - 印紙税
契約書を作るときに「収入印紙」が必要。これも税金の一種。
👉 こうした知識を持つことで、「買った後のお金の見通し」までサポートしてくれるんです。
つまり宅建士は、
- 「誰の土地？」（権利関係）
- 「会社がちゃんと守ってる？」（宅建業法）
- 「ここに建ててOK？」（法令上の制限）
- 「税金や登記はどうなる？」（税・その他）
この4つを徹底的に勉強して、あなたの不動産取引を安全にしてくれる存在なんです。
🏡 不動産契約でよくあるトラブル事例と宅建士の役割
事例① 売買後に「隣の土地との境界」があいまいだった
- トラブル内容
家を建てた後に「隣の家との境界線はここじゃない！」と隣人と揉めるケース。境界が曖昧なまま購入してしまうと、測量費用や裁判にまで発展することも。 - 宅建士の役割
宅建士は「境界標があるか」「測量図が法務局にあるか」を確認して、買主に説明します。
👉 重要事項説明で「境界が未確定です」と聞いたら、必ず測量を依頼するべき！
事例② 「再建築不可物件」を購入してしまった
- トラブル内容
中古住宅を安く購入したが、建て替えようとしたら「この土地は再建築できません」と言われた。結局、老朽化しても建て直せず価値が下がってしまう…。 - 宅建士の役割
宅建士は「接道義務（建築基準法42条）」を確認して、再建築できるかを必ず説明します。
👉 重要事項説明で「接道条件に適合しません」と言われたら要注意。
事例③ 広告にあった「駅徒歩5分」が実は10分以上だった
- トラブル内容
広告を信じて購入したら、実際は坂道や信号を考えると徒歩10分以上。住んでから「話が違う！」と不満に…。 - 宅建士の役割
宅建業法で広告表示は厳しく規制されています。徒歩時間は「80m＝1分」で直線距離換算。
👉 宅建士は「実測では徒歩○分」と説明し、誤解を防ぎます。
事例④ 税金を知らずに購入して資金がショート
- トラブル内容
住宅ローンや諸費用は用意していたが、「不動産取得税」や毎年の「固定資産税」を想定しておらず、引っ越し後に家計が苦しくなる。 - 宅建士の役割
宅建士は契約前に「不動産取得税」「固定資産税」の概算を説明します。
👉 「買った後にかかるお金」を教えてくれるのは宅建士の大切な仕事。
事例⑤ シロアリ・雨漏りなどの瑕疵（欠陥）が後から発覚
- トラブル内容
契約後にシロアリ被害や雨漏りが見つかり、「売主は知っていたのに説明しなかった！」とトラブルに。 - 宅建士の役割
宅建士は「告知義務がある事項」を売主に確認し、買主に説明します。
👉 重要事項説明で「過去に雨漏り歴あり」と言われたら、修繕履歴を必ずチェック！
🌟 宅建士が防ぐポイント
宅建士は、以下を契約前に 「重要事項説明」 として伝える義務があります。
- 境界・接道条件（建て替えできるか）
- 用途地域や建築制限（どんな建物が建てられるか）
- 過去の瑕疵や事故（雨漏り、欠陥、心理的瑕疵）
- 税金や登記に関するお金の話
- 広告と現実の差異がないか
👉 購入者は、この説明を受けるときに 「聞きにくいことも遠慮なく質問する」 のが最大の安心ポイントです。
📝 アドバイス
「家の契約は、宅建士と一緒に“安心のチェックリスト”を完成させる作業です。営業マンがどんなに良い人でも、法律面まで責任を持てるのは宅建士だけ。後悔しないために、宅建士にとことん質問してみてくださいね！」
🏡 不動産購入者のための「宅建士が知っている重要知識」の一部を解説
① 権利関係（民法など）
👉 ポイントは「誰のものか？どんな約束があるか？」を知ること。
- 所有権・抵当権
例）「この家はAさんのものだけど、銀行の抵当権がついている」→ローン完済しないと自由に売れない。 - 借地権・借家権
例）「土地は借りているだけ」なのか「土地も自分のもの」なのかで資産価値は大きく変わります。 - 契約の基本ルール（民法）
売主が「雨漏りしてるのを隠して売った」場合、買主は契約解除や損害賠償できるルールがあります。
② 宅建業法
👉 不動産会社が必ず守らなければならない法律。
これがあるから消費者が守られているんです。
- 重要事項説明（重説）
宅建士が買主に「この物件は○○ですよ」と説明する義務。
例）
- 建物は再建築できるのか？
- 道路にちゃんと接しているのか？
- 法律違反の建物ではないか？
こうしたことを 契約前に説明してくれるのは宅建士だけ です。 - 広告規制
「駅徒歩5分」と書くなら80m=1分で計算する決まり。
「絶対儲かります！」みたいな誇大広告は禁止。
👉 初心者目線の注意点
「宅建士が説明してくれるから安心」と思ってOK。ただし、説明された内容を理解する努力も大事です。
③ 法令上の制限
👉 建てられるもの、使い方にルールがある ということ。
- 建築基準法
建物の安全ルール。耐震性や高さ制限など。
例）高さ制限のある地域なら「3階建ては建てられない」ことも。 - 都市計画法
「この土地は住宅地にしていい」「工場は建てちゃダメ」など、使い方の区分けをしている。
例）静かな住宅街にパチンコ屋ができないのはこのおかげ。
👉 初心者目線の注意点
土地が広くても「畑にしか使えない」場合があるので要注意。
④ 税・その他
👉 不動産は買って終わりじゃなく、税金もついてくる！
- 不動産取得税
不動産を買った時に1回だけ払う。
例）3,000万円の家なら数十万円かかるケースも。（評価額によります） - 固定資産税
毎年かかる「持っているだけでかかる税金」。
例）土地や建物の評価額によって10万円〜20万円/年くらい。 - 登記
「この不動産は私のものです」と公的に記録すること。
司法書士がやってくれるけど費用は買主負担。
👉 初心者目線の注意点
「住宅ローンの返済額だけ」見ていると危険。固定資産税や登記費用も合わせて計算すること。
不動産購入は「建物や土地を買う」だけじゃなく、法律・税金・制限ルールが絡みます。
だからこそ、宅建士や司法書士といった専門家が欠かせない存在なんです。
🏡 不動産購入でよくある失敗事例と対策
〜宅建士が伝えたい「知らなきゃ損するポイント」〜
① 権利関係（民法など）の失敗事例
🔴 事例
Aさんは中古住宅を購入。
しかし実は土地は「借地権付き」で、地主への地代が毎月必要でした。
ローンと地代のダブル支払いで家計が圧迫…。
✅ 対策
契約前に「所有権か借地権か」を確認！
宅建士が説明する「重要事項説明書」には必ず記載されています。
👉 チェックポイント：「所有権か？」「抵当権は残ってないか？」
② 宅建業法で守られるはずが…の失敗事例
🔴 事例
Bさんは「駅徒歩5分」の広告を見て契約。
実際に歩いてみると8分以上…。坂道もきつく、不満が爆発。
調べたら業者の計算がルール違反だった。
✅ 対策
広告に惑わされず、必ず自分の足で現地を確認！
また、誇大広告は禁止なので「怪しい！」と感じたら宅建士に確認しましょう。
👉 チェックポイント：「徒歩時間は実際に歩いてみる」「広告は過信しない」
③ 法令上の制限を知らなかった失敗事例
🔴 事例
Cさんは広い土地を購入し、「将来はアパート経営だ！」と計画。
しかし都市計画法で「市街化調整区域」に指定されていて、新しい建物は建てられない…。
夢の不動産投資が泡と消えました。
✅ 対策
「この土地にどんな建物が建てられるか？」を事前に確認。
建築基準法や都市計画法の内容は、宅建士や市役所で教えてもらえます。
👉 チェックポイント：「市街化調整区域かどうか」「建ぺい率・容積率は？」
④ 税・その他で見落とした失敗事例
🔴 事例
Dさんは3,000万円のマンションを購入。
ローン返済は月8万円で「これなら大丈夫！」と思っていたが、
- 固定資産税：年間15万円
- 管理費＋修繕積立金：月2万円
- 登記費用：約50万円
これらを想定しておらず、予算がカツカツに…。
✅ 対策
「ローン返済額＝住宅コスト」ではありません。
税金・登記費用・管理費を含めた「総コスト」で計算しましょう。
👉 チェックポイント：「固定資産税は毎年いくら？」「登記費用の見積もりは？」
🎯 まとめ
不動産購入は「物件を買う」だけでなく、
法律・税金・制限ルールを知ることが成功のカギ です。
💡 ポイント3つ：
- 宅建士の説明をしっかり聞く（疑問は必ず質問）
- 広告や営業トークをうのみにしない（現地確認は必須）
- 税金や維持費も含めて予算を考える
これを意識すれば、「買ったあとに後悔…」というリスクをかなり減らせます。
- 宅建士は法律・建築・税制まで幅広く学んでいる。
- 契約に関する重要な説明や書類対応は宅建士しかできない。
- 不動産会社は5人に1人以上の宅建士を必ず配置しないといけない。
不動産取引の場で、宅建士の存在は「安心の証」なんです。
今回の記事以外にもいろいろな事例があります。売買契約がある数には様々なドラマがあり、解釈の違いでトラブルも発生します。それに巻き込まれないように事前に学び、失敗しないように注意しましょう！
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