なるべく買うのを避けた方がよい不動産物件について
世界でひとつしか無い不動産物件だから、購入は失敗したくない
住宅っていろいろなところに建っているけど、困ることがないのかな？
住宅を購入する時はうれしい気持ちと、それと同じくらいの不安な気持ちがありますよね
今回は、経験上買わなくて済むなら買わない方がいい物件について事前にお伝えします
それだから絶対ダメとは言い切れませんが、その理由を知ることで不動産物件の見方を習得できます
いくつか項目はありますが、今回は4つの項目についてお話しします
➊ 高低差のある土地について
近隣の土地や道路の高さと比べて高低差のある土地については、擁壁や土留めなどを施工する必要があります
常に土圧がかかった状態ところも有り、地震や土砂崩れ等の土砂災害があった場合に擁壁が重さに耐えられず、崩れ落ちる危険性があります 普段は問題がない土地でも災害があったときに収拾のつかないことになる可能性が高いです
盛り土1メートル、切り土2メートルの高低差が発生する施工を行う場合は申請と許可等も必要になります
実際に一戸建を完成するにあたり、建物本体と土地代、それ以外に外構工事や擁壁工事等の費用負担も増額になります 単純に駐車場を1台作りたい時でも、造成工事と土間コンクリート打ち、擁壁工事等施工工程も多く、役所に対して擁壁の構造計算や申請が必要になる場合もあり、その間は工事期間も余計にかかってしまいます 単純にコンクリを打っただけで終わる工事ではありません
土地の地域性で、どうしてもその状態の敷地に施行する場合は、擁壁や外構工事の見積り別途計算して土地購入と建物本体工事費の見積りを同時に取ることが必要です
その物件エリアが土砂災害の可能性があると困りますので、市町村の土砂災害ハザードマップや役所の窓口で「土砂災害警戒区域」に指定されていないか調査する方法があります
➋ 近くにお墓がある物件
近くにお墓がある物件について物件購入や実際に住むことに関しては問題がないですが、将来に何らかの理由により売却する場合に売りづらい物件になるのです
もしも物件を検討する個人や建売専門会社等の場合を考えますと、できれば近くにお墓がある、もしくはその物件からお墓が見えるところは購入を懸念される場合が多々あります
もちろん近くにお墓があることを全く気にしない個人の方もいらっしゃいますが、建売専門会社等は一定の仕入れに関してのガイドラインがあり、直接お墓が見えない場合購入することもあると思うのですが、その場合購入価格を交渉される場合が考えられます
良い部分と言っていいかどうか分かりませんが、相続時に不動産の評価として低く計算できることもあります その場合は相続全体の財産の計算の時に課税対象が低くなる場合もあります
売却する可能性がなく、将来に長く住み続けるとしたら、購入時に近隣相場より割安で購入出来ることをメリットに解釈出来れば、それもありだと思います
➌ 電車の線路に近い、幹線道路の近くなど騒音のある物件
生活時は騒音、売却時は不利になることもあります
「私はうるさい環境でも寝ることができる」や「今まで育ってきた場所が道路に近く、窓を開けるとかなりの騒音が有ったけど慣れている」このようにおっしゃる方がいらっしゃいます
その方々にとっては物件購入時に近隣物件の相場を比較してみると、比較的低価格に設定されている場合があります 購入の負担が低く抑えられることもあります ただし、売却したくなったときは困難が多く、すぐに成約にならない場合が考えられます
鉄道の線路脇の場合は終電以降は静かになりますが、沿道の場合２４時間夜中昼間にかかわらず常に音があります
➍ 舗装が壊れている私道接道の物件
それぞれの物件により接道している状態(国道・県道・市道・私道など)に違いがありますが、その物件が私道に接道しており、舗装道路か砂利道等の状況があります 壊れた舗装道路の場合は共有者持ち分皆様で修繕する必要があります
公道であれば、その道の管理者(国、県、市町村等)に伝え修繕していただけますが、私道に関しては公的な管理では無いので自分たちで修繕することになります
舗装道路を直す場合、共有者全員での費用負担と掘削承諾書を全員分集め、工事中や工事終了後にトラブルが生じることのないよう共有者全員の気持ちを1つにする必要があります しかしながら共有者の中でそこに住んでなく、郵送物を出しても帰ってきてしまったり、なかなか連絡が取れない共有者の方がいたり、相続で相続人の方が引き継いだ物件などはなかなか前向きに解釈していただけないことがあります
その場合はやはり、後に問題が起きぬよう準備する必要があります また、施工工事業者の指名も誰に偏ることなく平等な選択や金銭の負担、発注者と工事業者との癒着がないよう心配りをしながら段取ることが必要になります
水道配管・下水配管・ガス本管等道路に埋設されている場合がありますので、このような配管等を工事するにあたり、やはり共有者全員の掘削承諾書は必須になります
共有者の中でそのような理屈が理解できない方もいらっしゃる時があり、必要以上に説明や交渉が負担になる場合があります
一見「そんなに大変ではないかな」と思いがちですが、いざそのようなことに直面すると気が重くなったり、思うように事が進まないことがあり苦痛になる場合もあります
今回は長年の不動産経験で体験したことをお話しいたしました
不動産物件は世界で1つしかない物件です その物件の特徴の良い部分、悪い部分も早々に理解し購入検討をしていただきたいと思います
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