「瑕疵担保責任」と「契約不適合責任」とは？
2020年4月1日に改正民法が施行
決心をして購入した住宅がもしも欠陥だったら・・
どうしよう？
引き渡された住宅が壊れていたら・・
どのように直してくれるの？
住宅に壊れている箇所があったけど・・
いつまでに直してくれるの？
購入した売主の会社に修理を請求しても来てくれなかったら・・
どうなるの？
買主にとっては不動産や住宅を、より安心して買いやすくなりました
その結果、売主の責任は重くなりました
「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」
瑕疵担保責任とは、欠陥品を売ったり、作ったりしたときに負うことになる責任のことをいいます
住宅など建物の傷や不具合、欠陥などを指す言葉です
建物の瑕疵は、目に見える物理的な傷や破損のほかに、事前に通知されていた建物の性能や機能・居住条件・過去の自殺や事故死に関する情報・法律上の規制が実際と違っていたなど「建物が本来あるべき要件を満たしていないこと」はすべて「瑕疵（かし）」にあたります
契約不適合責任とは「契約の内容に適合しない場合の売主の責任」のことです
売ったらおしまいではなく、売った後の一定の期間、売主には法的な責任がありますよ
買主が契約不適合責任で売主に請求できること４つのポイント！
買主や注文者は、契約不適合責任を負う売主や請負人に対して
ただしこれらの請求等をするためには、原則として不適合を知った時から一年以内に、不適合である旨を通知しなければなりません
物件購入後のトラブルとは「土地や建物の瑕疵（かし）」にかかわることです
不動産の売却や購入をする予定のある方は、契約不適合責任についてのルールを理解しておくことが大切です
損害賠償
土地公簿建物新築用売買契約書の一部分の条文
不動産売買契約書の記載されている条文になります
売買契約締結前に知っておくといいでしょう
（契約不適合責任）
１ 引渡された本物件が種類又は品質に関してこの契約の内容に適合しないものであるとき（以下「契約不適合」という。）は、買主は、売主に対し、本物件の修補を請求することができる。この場合、売主又は買主は、相手方に対し、修補の方法に関し協議の申し入れをすることができる。
２ 引渡された本物件に契約不適合があるときは、その契約不適合がこの契約及び取引上の社会通念に照らして売主の責めに帰することができない事由によるものであるときを除き、買主は、売主に対し、修補に代え、又は修補とともに損害賠償を請求することができる。
３ 引渡された本物件に契約不適合があるときは、その契約不適合がこの契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときを除き、買主は、売主に対し、相当の期間を定めて本物件の修補を催告したうえ、この契約を解除することができる。
４ 買主が前項に基づきこの契約を解除し、買主に損害がある場合には、その契約不適合がこの契約及び取引上の社会通念に照らして売主の責めに帰することができない事由によるものであるときを除き、買主は、売主に対し損害賠償を請求することができる。この場合、標記の違約金（Ｅ）の定めは適用されないものとする。
５ 引渡された本物件に契約不適合があるときは、買主は、売主に対し、相当の期間を定めて本物件の修補を催告したうえ、損害賠償請求や契約解除によらずに、その契約不適合の程度に応じて代金の減額を請求することができる。
６ 買主は、本物件の引渡し後２年を経過するまでに売主に本物件に契約不適合がある旨を通知しなかった場合、本条に定める権利を行使できないものとする。
（建物の基本構造部分の契約不適合責任）
１ 本物件建物は新築住宅に該当し「住宅の品質確保の促進等に関する法律」の適用があるため、 売主は、その基本構造部分（基礎・柱・梁・屋根など住宅の構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分）の契約不適合（但し、構造耐力上又は雨水の浸入に影響のないものを除く。）については、完成引渡し時（標記（Ｉ）に定める起算日）から10年間、前条に規定する責任を負担する。但し、買主は契約不適合を発見してから１年以内に売主に本物件に契約不適合がある旨を通知しなければ権利を行使できないものとする。
２ 「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づき、前項の完成引渡し時については、売主が本物件建物の新築を建設請負人に請け負わせた場合は本物件建物が建設請負人から売主に対して引渡された時とし、売主が本物件建物を新築した場合にあっては、第７条の引渡し時とする。
３ 売主が本物件建物の新築を建設請負人に請け負わせた場合において建設請負人から売主への引渡し日が判明していない場合には、売主は買主に対し、当該引渡し日（契約不適合責任の起算日）を、第７条の引渡し時に書面をもって通知するものとする。
４ 本物件建物は新築住宅に該当し「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」の適用があるため、売主は、第１項に定める契約不適合につき、標記（Ｊ）に定める契約不適合を担保すべき資力確保措置を完成引渡し時（標記（Ｉ）に定める起算日）から10年間講ずるものとする。
※全宅連 土地公簿建物新築用売買契約書より転記 2022.2
宅地建物取引業法
これを下回るような買主にとって不利になる特約はできません
つまり宅建業者の契約不適合責任を制限するとしても、最低限「引渡しから2年」は買主の権利を保障しなければならないのです
契約不適合責任の免責について
契約不適合責任は任意規定なので必ずしも絶対的なものではなく、当事者間の同意があれば特約により免除することができます（改正民放572条）
契約不適合責任の免責の契約では原則的に売主は責任を負いません
しかし、契約不適合責任免除特約が無効となり、売主が責任を負うことになる場合もあります
特約が無効となる例：売主が契約内容に適合しないことを知っていたのに、買主に告げなかった
売主が宅建業者で買主が非業者である場合には宅建業法が適用され、契約不適合が存在することを通知する期間を目的物の引渡しから２年以上としなければなりません
２年未満に限定する特約は無効となります（宅建業法第40条）
売主が契約不適合責任で注意すること
新法「契約不適合責任」は不要な責任を問われないように準備する必要があります
契約不適合が生じたときに備えて知識を備えておくことは大切です
まとめと復習
免責の方法
契約不適合責任を負わない旨の特約
買主の権利の期間制限
履行利益とは、債務が履行されていれば得られた利益の損害をいい、例えば転売が予定されたときの差額利益などが当たります
知っておくべき民法改正 ⑴ 債権の消滅時効
上記のいずれか早く到達する日で、債権は時効消滅すると規律しました(改正民法第166条1項)
知っておくべき民法改正 ⑵ 錯誤
不動産の売買契約においていわゆる「錯誤」が問題となるケースがあります。改正民法は「錯誤」について以下のような規律を設けましたので留意してください(改正民法第95条)
※ 全宅連版 民法改正に係る契約書改定ポイントガイドブックより一部引用
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