不動産売買契約 ローン特約について
先日、内見した住宅の買付証明書を売主さんに提出した
あの家が気に入ったのでどうしても欲しいけど・・
住宅ローンが組めるのかな?
不動産担当営業の方から住宅ローンの事前審査をすると聞いたけど・・
条件の良い銀行を選ぶ方法も教えて欲しい
ネットで住宅ローンを調べたら何社も取り扱っている情報が出てきた
低金利と表示があって気になる
自分自身でローンの申し込みの手続きができるかな?
今回は不動産売買契約の住宅ローン特約についてお話しします
どうしてもこの家を買いたいけど、住宅ローンが組めなかったらあきらめるしかないのか？
売買契約には住宅ローンに関しましてルールがあります
不動産担当営業はお客様の条件にマッチした最良の金融機関をご紹介し、金利や団体生命保険、固定金利や変動金利など、有利な情報をご提供する仕事も重要です
不動産会社の提携銀行などを斡旋する場合と、ご自身で金融機関を選び、手続きをする場合があります
住宅ローンが組めたとき、あるいは組めなかったときのことを事前に想定して、金融機関から結果的に否認された時に、買主様の利益を損出させないように取り決めます
ローン特約の内容は次の通りです
この条項はいわゆる「ローン条項」あるいは「ローン特約」と言われるものです
融資を利用して不動産を購入する場合、買主様が金融機関からの融資を受けることができなくなった場合には、契約関係を終了させて支払済の手付金を返還してもらいます
売主様も、それは仕方がないと考えるのは通常でしょう
物件を仲介する不動産会社は、売主様の期限の利益に関しても気配りをして、買主様が融資を受けられる可能性は高いのか判断し、買付証明書や購入申込書を売主様へ差し出します
そこで買主様が住宅ローン等の融資を受けて代金を支払うことが予定されている場合には、ローン特約を規定するのが重要です
このようなローン特約が契約条項に無い場合、買主様が融資を受けられない場合に契約を終了させる方法としては手付放棄による解除をするしかなくなり、買主様に手付金の損失が生じます
したがって買主様が融資を利用する場合には、不動産会社としては契約条項にローン特約を盛り込むよう助言する必要があります
買主様は融資が受けられなければ購入できないことを知りながら、不動産会社がローン特約をつけるよう助言をしなかった場合、不動産会社が買主様に対して損害賠償義務を負う可能性があります
ローン特約のタイプ
ローン特約と言われるものは、次の2つの種類があります
解除条件型
一定の日までに融資承認が降りない場合、売買契約は自動的に解除となるもの
解除権留保型
一定の日までに融資承認が降りない場合、買主様は売買契約を解除できるとするもの
「解除条件型」の場合は、融資が不成立の場合にはその売買契約は何の意思表示もせずに、自動的に解除になり効力がなくなります
「解除権留保型」の場合は融資が不成立の場合でも、それだけでは契約の効力はなくならず、あらかじめ定められた期限までに買主様が売主様に対して、融資不成立を理由に売買契約を解除する旨の通知をして、はじめて売買契約の効力がなくなります
ローン特約をどちらのタイプにするかは当事者が自由に決めることができますが、上記のように解除条件型では解除通知は不要ですが、解除権留保型では融資の承認が得られなくても、それだけでは契約の解除にならないので、買主様が解除通知を忘れてしまうとローン特約が利用できなくなります
そこで不動産会社は、自分が仲介した売買契約におけるローン特約がどちらのタイプなのかを明確に把握しておかなければなりません
解除権留保型の場合には、あらかじめ定められている解除期日を1日でもすぎると、ローン特約による解除ができなくなり、買主様はローン特約によって支払済の手付の返還を求めることができなくなります
したがって、買主様から依頼を受けて解除権留保型のローン特約の付いている売買契約を仲介した不動産会社は、買主様が融資を得られない場合には、解除期日までに確実に解除できるよう準備しておく必要があります
解除権留保型のローン特約の場合の解除の意思表示は、解除期日までに相手方に到達することが必要です
解除の通知を出したのが解除期日前でも、売主様に届いたのが期日後だと解除できなかったことになってしまいます
ローン特約の内容
ローン特約をつけて売買契約を締結する場合には、単に融資承認が得られない場合に売買契約が解除されることだけでなく、ローン特約によって売買契約が解除された場合に、買主様が支払った手付金や仲介手数料を遅滞なく無条件で買主様に返還する義務のある旨を条項で定めておくことも必要です
いわゆるローン壊しの防止
ローン特約があると融資の不成立を理由に契約が解除となる可能性があるため、売主様の立場は不安定なものになります
買主様がわざと融資が不成立となるように仕向けて不成立となったような場合にまで、ローン特約を理由に契約の解除を認めるのは不公平です
買主様が融資申込みの手続きをおこたったり、故意に虚偽の証明書などを提出して融資承認を得られなくしたような場合には、ローン特約は適用されないことを明確にしています
ローン特約の変更
契約条項に定められた融資未承認の場合の解除期日までにローン承認が得られそうにない場合において、買主が別の金融機関に融資申し込みをして契約の続行を希望し、売主様もそれを了解することがあります
このような合意ができた場合には、必ず当初の解除期限までの間に書面で売買契約変更合意書を作成するべきです
書面を作成しないとローン特約が利用できるかどうかが曖昧となってトラブルの元になるので、口頭の合意だけで変更する事は避けなければなりません
売買契約の内容を変更する合意書ですので、必ず売主様・買主様の双方に署名捺印してもらいます
実際の不動産売買契約書の条文を明記してみました
（融資利用の場合）
第19条 買主は、この契約締結後すみやかに、標記の融資のために必要な書類を揃え、その申込手続きをしなければならない。
２ 標記の融資未承認の場合の契約解除期限までに、前項の融資の全部又は一部について承認を得られないとき、又、金融機関の審査中に標記の融資未承認の場合の契約解除期限が経過した場合には、本売買契約は自動的に解除となる。
３ 前項によってこの契約が解除された場合、売主は、受領済の金員を無利息で遅滞なく買主に返還しなければならない。
４ 買主自主ローンの場合、買主は、融資利用に必要な書類を標記までに金融機関等に提出し、その提出書類の写しを売主に提出しなければならない。買主が、必要な手続きをせず提出期限が経過し、売主が必要な催告をしたのち標記の融資未承認の場合の契約解除期限が過ぎた場合、あるいは故意に虚偽の証明書等を提出した結果、融資の全部又は一部について承認を得られなかった場合には、第２項の規定は適用されないものとする。
・全宅連 不動産売買契約書一部転記
・不動産キャリアパーソン 講座テキスト一部引用
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