建売と注文住宅の違いとは？
先日初めて住宅展示場のモデルハウスを見に行ったら、外観と室内のデザインがおしゃれだった！
収納が多くてバルコニーで遊べる広さ
キッチンや設備もいろいろ選べて好みの住宅が建築できそう！
庭には家庭菜園と犬のドッグラン、子供とデッキのプールで遊びたいな！
でも・・
土地と建物の建築費、消費税と諸経費に希望のオプション工事を計算すると・・
夢がはかなく散りそう・・
土地も探さないといけないけど
銀行の住宅ローンの事務手数料が、土地と建物で約２倍の金額が諸経費としてかかるらしい・・
それにくらべると、新築建売住宅の価格は土地・建物・外構工事費・消費税込みの価格でリーズナブル！
機能重視、間取重視のデザイナーズ住宅！
実際に完成した現物を見て判断できる物件です！
一方の注文住宅は、お客様の希望や要望が反映出来ます！
自分自身の使い勝手を実現できます
マイホームとして夢が叶う住宅になります！
新築建売住宅と注文住宅 このように大きな差があります
一般的に新築建売住宅は、次の手順で販売物件になっていきます
➊土地物件が出てきて、建売販売会社がその土地の購入を考えます
➋どのような建物が建築可能かを予想し、早急にその土地の寸法に合わせた戸建住宅の間取りプランを考えます 土地の権利関係・役所で法令上の制限を確認します（ここ重要です！）
➌同時に販売価格や販売時期なども考え判断します
➍その土地の事業計画が出来上がり土地購入の判断のもと、買付証明書を売主へ提出
土地購入の手続きをします
➎土地の決済まで数週間の期間では、役所に建築確認の提出の為の準備や道路位置指定を申請して認定の手続きの準備をします 多棟現場で開発行為に該当する場合、開発行為の申請
➏土地決済の後は土地の地盤調査・造成工事・測量・地目が農地の場合農地転用の届出・隣地土地所有者の方と土地境界の確認
➐建築の着工の準備として建築確認の提出、上・下水道の申請
➑着工から完成まで数ヶ月の工事期間
➒販売活動の準備 広告作成（建築確認が受理され建築確認番号が確定後、新築一戸建ての広告が可能に）・ネット掲載の準備・現地販売会準備・場合により仲介不動産会社へ物件情報の提供・建築中に販売活動
➓建物完成 新築物件現地販売会開催 売買契約成立
このような流れで建物が完成すると買主様と売買契約が進み、それにより次の物件購入のために資金が建売販売会社にながれます
そして次の物件へと順次、新築物件を建てていき事業が進みます
同地域では他社の新築建売一戸建物件もありますので、近隣の物件の相場観を重視して事業計画を立案いたします
どこの販売会社の物件でも、販売価格は類似の相場価格になるのが一般的です
一方、注文住宅の場合はまず、建築をする土地がなければ注文住宅購入の計画は先に進みません
建売の➊から➍までの行動がご自分自身と、ハウスメーカーの担当営業と一緒に土地を探します
時には不動産仲介会社で情報を入手 土地の権利関係・役所で法令上の制限を確認します（ここ重要です！）
建築が可能な間取プランと見積金額を早急に考えます
土地を他に売れないように抑えることが出来ればその方法をとります
➎その準備がおおまかに出来上がり、建築本体価格・土地価格・諸経費のトータル・外構工事費用・エアコンやカーテン・引っ越し費用を含めた住宅ローンの事前審査
➏住宅ローンの事前審査が承認されましたら、土地購入の売買契約の段取りから売買契約手続き
➐場合により土地決済前に土地の地盤調査
➑土地決済後に造成工事、測量と隣地土地所有者の方と土地境界の確認
➒地鎮祭で土地を清めて上棟の準備 必要に応じて地盤改良工事 上棟式準備
➓上棟 上棟式
「売地」として販売されている土地と、もう一つは古家が立っている「中古物件」です
「更地」で販売されている土地は、売主様の希望の金額で市場に出ていることがあります
物件によっては価格は近隣物件にくらべてもばらつきがある場合が多いです
土地の売主様の都合は、相続税納税のために土地を売却することや、次の物件に買い換えのために販売される中古住宅になります
中古一戸建の古家の場合は「現況渡し」の条件の場合、売買契約後に所有権移転登記が終了した以降に建物を解体して、更地にしてから新築工事の着工の場合があります
その場合解体費用は買った方の負担になることもあります
人気のあるエリアの売地は他の方も購入希望があると、購入に対しての決断を急ぐ必要があります
土地の寸法にどのようなプランの住宅が建築可能か早急に考えなくてはいけません
購入の判断をするに判断材料が早急には揃わないと他に決まってしまうこともあります
新築建売会社の場合、日常的な業務として基本の流れがわかりますので判断が早く決断されます
私は営業経験で、たくさんの注文住宅を担当させていただきました
お客様との人間関係を構築して、お客様の期待に添れるようたくさんの項目をクリアする必要があります
土地の場所や建築希望の希望プランや予算を考え、住宅ローンのことも考え、時には返済額から逆算の提案
土地が決まれば建築プランや仕様の打ち合わせ、ほとんどお客様の毎週の休日を打ち合わせをして、途中には土地の決済手続きで、銀行から借り入れたお金を売主に支払ったり、更地になれば地鎮祭や上棟式など現地での催しも行い、完成まで数ヶ月の間、銀行の手続きも含めまして仕事を遂行する必要があります
注文住宅の方が満足度合いが高い？
完成済の建売新築一戸建の方が満足度合いが高い？
十分にお考えになってもよろしいのではないでしょうか
参考になりますが、注文住宅の良さは自分自身の好きな特徴のあるプランが可能ですが、都合で売却することになった場合一般の住宅からかけ離れ過ぎてかなり濃い癖として出てしまい、なかなか売却できないことがあります
このような特徴を十分にご理解のもとご検討ください
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