住宅購入から引渡しまでの流れ
今回は住宅購入に関する進め方と、担当営業マンの業務の流れを解説します
住宅購入の最大の目的は家族が幸せに楽しく過ごせる空間！
子育ての場所であり、子供にとっては故郷になり、夫婦にとっては生活の基本の場所
そんな重要な場所を購入する時にもしも失敗してしまったら!？
お客様の購入相談から決済引き渡しまでにはたくさんの流れがあります
重要な内容も多く責任重大な項目になります
住宅購入の契約、住宅購入をされる大半の方が初めての経験です
不動産の契約はどのような手続きでどのような流れがあるのか？
先の見えない契約とお金の関係する手続きにやはり不安を感じます
一連の流れを先に勉強することで不安が軽減できますと幸いです
住宅の検討からスタート おおまかな流れは次のようになります
・ご希望物件に関する不動産担当営業とのヒアリング
・ご予算の確認や住宅ローンに関するご説明、契約時のお金に関してのルールに関するヒアリング
特に大事なのは資金計画になります
いくらのお金を借りると月々の返済額がいくらになるか？
どこの金融機関でどのようなローンを組めば一番最良な方法なのか？
資金計画の内容を正確にお伝えしご理解頂けなければ、今後の住宅購入についてトラブルになる可能性もあります
ほしい物件が出てきたときに住宅ローンの知識やヒアリングが不足していると、購入の判断が遅れ買いそびれてしまうことや、実際に購入出来ないこともでてきてしまいます
お客様と担当営業の住宅購入相談
お客様との出会いから購入の相談になります
お客様のご予算や物件のご希望内容や住宅ローンの話、
今後のスケジュールに関してご説明いたします
・希望エリアや生活環境に関するヒアリング
・内見物件の準備
・実際の物件の内見
住宅購入検討 内見時に注意する事項・重要項目
住宅地・建物の現地調査の目的
取引において大切な事は物件の確認
住宅地の調査のポイント
・道路と方位
道路の種類、構造、幅員についての調査が必要です
公道か私道か
私道であるときは共有持ち分や共有者の状況が権利関係上複雑になっていることもあるので、負担の有無など充分確認しておきましょう
敷地から見てどの方位に向かって道路に接しているかも重要です
・用途(地目) 地目とは土地の用途の分類をいいます
取引においては、現況地目と公簿上の地目の違いを確認する必要があります
登記事項証明書の地目欄に”田”や”畑”と記載されているものについては、地目変更の可否について取引上特に注意を要します
農業委員会への農地転用の届け出が事前に必要になります
・境界について 境界は、石、金物、ペンキ等の境界標で示されます
境界の確認は地積と直接関係します
大切なのは境界が確定しないと取引の対象である物件境界が定まらない場合、残金決済及び引渡し日が延長されたり、解決出来ないと残金決済が出来ないことになります
・地積 地積は確認する資料によって異なることがあります
公簿に記載されているものと実測によるものとの差があること、差額の精算をすることが売買の取引条件の場合があります
地積については求積した根拠として地積測量図や現況測量図などの根拠を明らかにします
・形状・地勢 敷地の形状と地勢は土地利用にあたって常に考慮されなければならない重要な事項です
形状は正方形、長方形、台形、三角形など公図や地積測量図、現地の現況で確認します
これら以外の形については不整形と表示します
地勢については平坦地や傾斜地その他に分けられます傾斜地については、勾配とその面積の割合、どの方向に向かって下がっているかということが特に重要です
・道路高低 道路と敷地の関係で高低差があるものがあります
0.5メートルから1メートル位の高さであれば問題ありませんが、それより高低差の敷地面積は計測しておきます
・環境 隣接地の利用の状況はもちろん、周辺の利用状況を確認しておくことも重要です 忘れてはならない重要事項といえます 特に住環境については幹線道路や工業地、業務用地などが近い場合には種類、接近距離などを調べます
工業地や業務用地などが近い場合には種類と接近距離などを調べます
・交通 鉄道やバスなどの交通機関への接近の程度、運行状況
都市中心部への所要時間の調査が必要となります
駅やバス停等への接近の程度は通常、道路距離又は徒歩による所要時間で表示します
地元の人が通常利用する徒歩ルートを確認することも必要です
・施設とその接近 買い物で必要な商業施設の配置の状態と接近状況です
義務教育施設も忘れてはならない重要な施設といえます
マイナス要因として嫌悪施設がある場合には接近距離も確認します
ごみ焼却上、汚物処理場、火葬場、墓地など
・将来の動向 将来物件の属する地域がどのような方向（都市計画・区画整理・計画道路含む）に移行していくか
役所調査・官公庁の資料や町内会や区長などの地元の方々へ確認しておきたいところです
購入希望の物件がみつかったら、次は購入に向けての手続きになります
・購入意思を売主に伝える手続きをします
・購入申込書（または買付証明書という）の書面に購入の意思を記入します
・購入申込書の内容は価格交渉も含むこと「私はこの物件を〇〇万円で購入する意思があります」
・契約の諸条件として〇〇銀行にて住宅ローンの事前審査もしくは住宅ローンの申し込みをする予定
・売買契約に必要な手付金の額、売買契約 日時等の内容を記入し売主に提供します
・売主はその購入申込書の内容を見て、今後の売買契約の条件内容を確認
・売買可能であれば金額交渉の結果とともにその返事を購入希望者へ伝えます
・住宅ローンの事前審査を希望の金融機関へ提出、２～4日程度で結果がわかります
重視されるところは購入希望者が本当に購入できるのか？
住宅ローンの借り入れは可能なのか？
このような質問で契約締結の判断をされてきます
不動産担当営業マンはその物件について売買契約の手続き前に詳細に調査をします
不動産の調査では見てわかる現地調査と、権利関係のような現地を見てもわからないものとがあります 基本的には物件現地と役所の調査です
役所の調査
都市計画や用途地域等の法令上の制限・接道道路の種類や状況・上水道や下水道の状況・都市ガス（本館の配管やプロパンガス）の状況・電気会社などの状態を調査
法務局の調査
法務局では土地や建物の登記簿謄本（新築の場合は未登記）・公図・地積測量図で確認します
登記簿謄本について
土地の登記簿謄本は土地や建物、接道などその不動産物件に関することを確認します
それぞれの土地の筆に登記簿謄本が存在します
売買の目的物の現在の所有者の状況、以前の所有権移転や担保設定の状況を確認
当該売買目的の権利を移転し、何を引き渡すのかを特定するものです
不動産の登記簿謄本という言い方と、他にも登記事項証明書と呼ばれています
表題部、甲区、乙区から構成されています
表題部は土地の表示や建物の表示の欄になります
重要事項説明の書面と売買契約書を準備していきます
契約条件やその内容を正確に明記
・手付金、中間金をどうするか？ 残代金支払い日、所有権移転登記の日、引き渡しの確認、違約金の取り決め
・土地の測量はどうするか。公簿売買（登記簿謄本上の地積）とするか、実測売買（土地家屋調査士による測量）か、ローン特約をどうするか
宅地建物取引士の資格を持っている者が重要事項説明書を作成し物件の内容につきましてご説明いたします
宅地建物取引業法により定められていますので、無資格者が説明をすることは宅建業法の違反になります
不動産業登録社員数の5人に1人は宅地建物取引士が必要になります
・不動産契約以外に関しての住宅ローンや火災保険、その他税金の知識と補助金などの制度の知識を売買契約前にお客様との確認も必要です
・売買契約締結の当日には売買契約締結の前（別日の場合もあります）に、重要事項説明を宅地建物取引士証を提示のもと、重要事項説明書を発行して宅地建物取引士が説明
引渡し前にあらためて物件の現地を再案内します
・土地の境界確認、物件の室内や外構工事を含めた物件の説明を細かく説明をします
・その物件の近隣の環境やスーパーや病院、幼稚園や学校、駅からの距離やバス停の位置なども含めてご説明や確認をする場合があります
中古住宅の場合
「事故物件」について説明が必要ですが、2021年10月に国土交通省の告知指針では病気や老衰による自然死、階段での転落や入浴中の溺死などの不慮の事故は「告げなくてもよい」その他の死因は告知対象と明記 その他の死因や遺体の放置で特殊な清掃が行なわれた場合など社会的な影響が大きい事案と業者が判断した場合は、死因や経過期間に関わらず判明している情報を知らせる必要があるとした
このように不動産取引には重要な項目が多数有り、どれも軽視出来る内容ではありません
今回の記事以外にも、住宅購入に関して大切な部分が多数ありますので、事前に学んでください
予習をすることで決断力もついてきますし、購入後の満足度アップにつながります！
コメント