売却が新居を購入する前か、後の違いで変わるメリットとデメリット3つのポイント
マンションを買ったけど、今の家族ではこの間取では手狭
車が2台あるけど、今のマンションでは駐車場が不足
来客があったときのためにも、ゆとりのある土地の広さの一戸建てに買替えたい
買替えは自宅を売ることと、購入物件を探すことのバランスが必要になります
買替えで多い例は、親との同居を目的にする場合や、その他の理由があります
実家の敷地に新たに新居を建替える場合や、そのほかには建売の完成物件を購入するなどです
自宅の買い替え
まず決めたいのが売却のタイミングです
売却するのが新居を購入する前か後かでメリットとデメリットがあり、段取りによっては可能か不可能か分かれることになる
デメリットは次の理由が考えられる
デメリットは資金面の負担が考えられます
今の家で住宅ローンが残り、新居でもローンを組めば二重ローンを負うことになります
金融機関の審査によっては残債や勤務先、収入などの状況から新居でローンを組めない可能性もあります
建築資金や購入資金は親の方が負担する場合がありました
この場合は購入した新居の代金を払うために売却を急ぐ必要がないことになります
メリットは次の理由が考えられる
住み替え先が建売の新築なら、購入契約に「買い替え特例」を付ける手もあります
一定期日までに今の家を売却できない場合は、違約金なしで契約を白紙にできる約束です
この場合は、売主の協力が必要になります
売主は売却することで早い現金化をすることが重要と考えますので、「早い者勝ち」を条件にされる場合があります
売却のタイミングと並んで大切なのが、今の家がいくらで売れそうなのかを把握すること
何社かに声を掛けて査定してみるのもひとつの方法として必要になります
査定価格が最も高い業者に仲介を依頼したい対気持ちになりますが、高い審査金額を出す業者が必ずしも良いとはいえません
自宅周辺の物件価格をチェックし、査定価格の十分な根拠を業者に確認することが必要になります
どんな方針で売るのかを確認した上で、過去の仲介実績なども確認したいところです
不動産買取り専門業者では建売業者などの会社とパイプがある
買取りの商談が早期に締結になるケースが多いです
「査定金額が低かったから早く決まったのでは？」と売却成約時にいい意味の嫌みを言われる場合もあります 大切なのは、建売専門業者との日頃のパイプです
諸経費の確認も重要
仲介手数料は売却と購入の両方が必要な場合もあります
「売却代金× 3% + 60,000円」に消費税を加算するのが一般的
手数料を値引きする業者もありますが、売却の手取り額がいくらになるか知ることが重要です
物件が売れれば売買契約書に貼る印紙代が必要になるほか、
購入時は所有権移転の登記費用・融資事務手数料・印紙代なども発生するため、買い替えの資金計画で事前におおよその金額をおさえましょう
マイホームの売却で譲渡益が出れば課税対象に
譲渡益はおおまかに、売却額から取得額と売却費用を差し引いて計算します
一方、売却で譲渡損が出れば、給与等他の所得から損失を差し引くことができます
私の長年の経験では、買替えは売却と購入のストーリーを事前に十分に描き、お客様と共通の内容を理解して確認して実際に行動します
考えたストーリーでも決して簡単にいかないこともありますが、それでも進めていく場合には、何通りの結果を想定して進めることが大切ですね
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