住宅ローンの金利は何を基準に、どのような理由で変動するの？
少しでも有利な条件で住宅ローンを利用したいけど、それって何を比較するの？
変動金利は金利が低いからいいと思うけど、景気によって影響されるのは心配・・
全期間固定金利・変動金利・固定金利期間選択型がありますので解説いたします
実際にどのような仕組みで何がいいの？
【全期間固定金型】
・完済までの適用金利が決まっている全期間固定金利型、ローン開始から終了まで適用金利が一定です
変動金利型より比較的金利は高めですが、最後まで返済額が同じなので家計管理がしやすいのが特徴です
変動金利への変更は原則出来ません
【変動金利】
・6カ月ごとに適用金利の見直しがあります
固定型と比べると金利は低めですが、金利の上昇によって金利充当額の返済額が上がるリスクがあります
新規借入に適用される金利は、短期または長期のプライムレートに連動して随時変更されます
毎年４月と10月時点の短期または長期のプライムレートの水準に応じて適用金利が改定されます
返済額が５年ごとに見直されます
返済額が増える場合は今までの返済額の1.25倍を超えないように調整されるため、金利上昇時には未払い利息が発生することもあります
返済期間途中に固定金利へ変更することが可能です
変動金利の中で適用金利の上限を設けた上限金利設定型、預金残高が増えると金利が下がる預金連動型などもあります
【固定金利期間選択型】
・契約時に期間を選択します その期間は金利が一定です
資金実行時の金利が適用されます
一定期間が経過した時点でその後の金利タイプについて固定金利選択型か変動金利型のどちらかを選択できます
一定期間の設定は、２年・３年・５年・７年・10年のように各金融機関でさまざまです
金利はその時点での金利が適用されるので金利上昇時には急に金利が高くなることもあるので注意が必要です
一般に固定金利期間が短いほど金利が低く、２年から３年の固定金利選択型の場合は変動金利型より低いものが多くあります
住宅ローンの種類により、金利が変動する理由に違いがあります
☆固定金利 銀行は長期金利の指標となる１０年物国債の利回りなどを基準に毎月固定タイプの適用金利を決めている
☆変動金利タイプは短期プライムレイト（短プラ）と呼ばれる金利が基準となる 毎月適応金利を決めている 日銀の政策金利の上げ下げに連動します
無担保コール市場の金利変化を参考にしましょう！
一度住宅ローンのシミュレーションで確認してみましょう！
低金利の現在ですが、一番合った住宅ローンの種類を理解することが重要ですね
★ そのほかの住宅ローンのルールを知りたい ★
・借入期間 最長30年から35年まで借りられるのが一般的です
・返済 返済方法は、元利均等返済が一般的ですが、元金均等返済もあります
・元利均等返済 毎月の返済額が常に一定のため生活プランが立てやすく、ほとんどの住宅ローンで採用されています総返済額は元金均等返済よりも多くなります
・元金均等返済 ローンの総返済額を抑えられますが当初の返済額が大きいため余裕のある人向きとなります
フラット35や財形融資など利用できるプランも限られています
フラット35や財形融資など利用できるプランも限られています
・繰上げ返済 繰上げ返済は、民間ローンでも原則として可能ですが、手数料が発生する場合があります
・借換え ほかの金融機関の民間ローンで借換えると新規契約となるので、まったく新しくローンを組むのと同様に担保評価などの審査や諸費用が必要になります
金利が何％だと利息はいくらぐらい？
月々の元本返済額と利息返済額はいくらぐらい？
★ 優遇金利がある場合と無い場合 ★
【１パターン・基本金利２．４７５％の場合】
３０００万円 変動金利２．４７５％
３５年返済 元利均等 月々均等払い
月々返済額 １０６，８４６円
返済総額 ４４，８７５，７３７円
金利分 １４，８７５，７３７円
３５年返済 元利均等 月々均等払い
月々返済額 １０６，８４６円
返済総額 ４４，８７５，７３７円
金利分 １４，８７５，７３７円
【２パターン・１．６％優遇の場合】
３０００万円 変動金利０．８７５％ （1.6％優遇の場合）
35年返済 元利均等 月々均等払い
月々返済額 ８２，９４９円
返済総額 ３４，８３８，７０８円
金利分 ４，８３８，７０８円
35年返済 元利均等 月々均等払い
月々返済額 ８２，９４９円
返済総額 ３４，８３８，７０８円
金利分 ４，８３８，７０８円
【１パターンと２パターンの比較】
月々の返済額差額 ２３，８９７円
返済総額差額 １０，０３７，０２９円
金利分差額 １０，０３７，０２９円
返済総額差額 １０，０３７，０２９円
金利分差額 １０，０３７，０２９円
変動金利２．４７５％から、１．６％優遇の０．８７５％で比較してみました 金融機関によっては１．８％優遇やそれ以上の優遇もあります auじぶん銀行の年０．２８９％を筆頭に、みずほ銀行もネット経由なら年０．３７５％
（２０２２年２月２日日経新聞掲載記事）
諸経費が多く掛かったりすることもありますので、細部まで確認が必要です
だったらこうしてみたら！
金利のいいとこ取りの考え方！
借り入れの半分までの割合で固定金利と変動金利の選択も出来ます
固定金利と変動金利のリスクを分散しましょう
各金融機関の優遇金利の活用で有利な条件を選択しましょう！ 今後の長期にわたる返済期間にどのように金利が変化するか？
世界経済や日本の景気、世界の地政学的リスクなどを参考に金利が変化する仕組みを知り、その理由を予測してみましょう！
１０年国債の利回り（固定金利型の金利変動のもと）や、無担保コール市場の金利変化（変動金利の金利変動のもと）を参考に検討しましょう！
今回の記事で難しいと感じる方は不動産担当営業の説明を聞いてみましょう
地域による金融機関の事情で、いい条件で借り入れが出来ることもあります
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