人の死の告知に関するガイドライン
宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン
国土交通省 ：別紙１より１部掲載
【原則】
宅地建物取引業者は、人の死に関する事案が、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には、これを告げなければならない。
【告げなくてもよい場合】
①【賃貸借・売買取引】取引の対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死（転倒事故、誤嚥など）。 ※事案発覚からの経過期間の定めなし。
②【賃貸借取引】取引の対象不動産・日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部分で発生した①以外の死・特殊清掃等が行われた①の死が発生し、事案発生（特殊清掃等が行われた場合は発覚）から概ね３年間が経過した後
③【賃貸借・売買取引】取引の対象不動産の隣接住戸・日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した①以外の死・特殊清掃等が行われた①の死 ※事案発覚からの経過期間の定めなし
裁判例や取引実務等も踏まえ、現時点で妥当と考えられる一般的な基準をとりまとめ
ガイドラインのポイント
告知について②
告げなくてもよいとした②・③の場合でも、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案は告げる必要がある。
告げなくてもよいとした①～③以外の場合は、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は、告げる必要がある。
人の死の発覚から経過した期間や死因に関わらず、買主・借主から事案の有無について問われた場合や、社会的影響の大きさから買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等は告げる必要がある。
告げる場合は、事案の発生時期（特殊清掃等が行われた場合は発覚時期）、場所、死因及び特殊清掃等が行われた場合はその旨を告げる。
＜留意事項＞
亡くなった方やその遺族等の名誉及び生活の平穏に十分配慮し、これらを不当に侵害することのないようにする必要があることから、氏名、年齢、住所、家族構成や具体的な死の態様、発見状況等を告げる必要はない。
個々の不動産取引においては、買主・借主が納得して判断したうえで取引が行われることが重要であり、宅地建物取引業者においては、トラブルの未然防止の観点から、取引に当たって、買主・借主の意向を事前に十分把握し、人の死に関する事案の存在を重要視することを認識した場合には特に慎重に対応することが望ましい。
物件購入後のトラブルとは「土地や建物の瑕疵（かし）」にかかわることです
・物理的瑕疵：地盤沈下や雨漏りなど目に見える不具合
・法律的瑕疵：建ぺい率・容積率超過、建築基準法や都市計画法などの法律に触れる不具合
・心理的瑕疵：殺人事件や遺体の腐敗など
・環境的瑕疵：ゴミ処理場や火葬場など、繁華街や大きな道路による騒音など周辺環境の問題
不動産の売却や購入をする予定のある方は、契約不適合責任についてのルールを理解しておくことが大切です
住宅購入で引渡し後、売主が売った後の責任を「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」といいましたが、2020年4月1日に施行された改正民法で「契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）」に変わりました
買主にとっては不動産や住宅を、より安心して買いやすくなりました
その結果、売主の責任は重くなりました
「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」
瑕疵担保責任とは、欠陥品を売ったり、作ったりしたときに負うことになる責任のことをいいます
建物の瑕疵は、目に見える物理的な傷や破損のほかに、事前に通知されていた建物の性能や機能・居住条件・過去の自殺や事故死に関する情報・法律上の規制が実際と違っていたなど「建物が本来あるべき要件を満たしていないこと」はすべて「瑕疵（かし）」にあたります
か‐し【瑕疵】〘名〙
⑴ きず 欠点 あやまち
⑵ 法律で、通常あるべき品質を欠いていること
意思表示に詐欺あるいは強迫などの事由があること
※ 日本国語大辞典「瑕疵」の解説より引用
【従来】物件に隠れた瑕疵があれば、買主は売主に責任追及が出来る
・瑕疵担保責任 損害賠償請求 契約解除
【改正後】種類、品質または数量に関して契約の内容に適しない物があれば、買主は売主に契約不適合責任を追及できる
・契約不適合責任 ➊追完請求（修補） ➋代金減額請求 ➌損害賠償請求 ➍契約の解除
契約不適合責任とは「契約の内容に適合しない場合の売主の責任」のことです
※ 別記事：「不動産・住宅引渡し後の売主の責任とは 契約不適合責任」をご参照ください
売買契約や請負契約の履行において、引き渡された売買の目的物が種類・品質・数量に関して契約の内容に適合しない場合に、売主や請負人が買主や注文者に対して負うこととなる責任です
債務不履行により生じる責任も、そのひとつです
売ったらおしまいではなく、売った後の一定の期間、売主には法的な責任がありますよ
買主が契約不適合責任で売主に請求できること４つのポイント！
買主や注文者は、契約不適合責任を負う売主や請負人に対して
追完請求（履行）
代金減額請求
損害賠償請求
契約の解除
※ 履行とは「なにかを行うこと・行動を起こすこと」
ただしこれらの請求等をするためには、原則として不適合を知った時から一年以内に、不適合である旨を通知しなければなりません
民法（債権関係）改正前は、売買の目的物に隠れたる瑕疵があったときの責任等について特別の規定が定められていました
改正によってこの規定が削除され、隠れた瑕疵があった場合を含めて、目的物が契約に適合しない場合の規定に統合・整理されました
不動産を含む売買契約に関する民法は、物件購入後のトラブルから買主を守るために取り決められています
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