土地価格査定の目的
そもそも土地の値段って何か基準があって決められているの?
車の査定はどこの車屋さんでも同じような金額が出てくるけど、不動産の査定価格もどこの不動産会社でも同じような金額が出るのかな?
道路の向きによって値段が変わるの?
分譲の宅地では、それぞれ価格の差があるのはなんで?
世の中の物の値段は、需要曲線と、供給曲線が交わったところをもとに、値段が決まっていくのが一般的です。
不動産の価値は、市場での取引で高くなることもあれば、低くなることもあります。
一般に不動産の価格は地域によっておよその見当をつけることができ、これを価格水準といいます。
価格水準は住宅地と商業地では大きな差があり、さらに住宅地の中でも地域によって価格水準に差があることが多いです。
価格水準は、いわゆる相場と考えてもよく、地域における実情によく精通ことによって知ることができます。
売買における売主側・買主側の立場にかかわらず、宅建業者としては価格に通じていなければなりません。
なお、価格査定の根拠については、場合により専門家の説明を求めなければならないこともあり、取引の前提として価格査定は慎重適正に行わなければなりません。
価格の種類
価格にはいろいろな種類があり、目的に応じた使い方をするためにそれぞれの趣旨を理解しておく必要があります。
価格のいろいろ 市場に現れた価格
市場代行した価格
取引の指標となる公的価格
別体系による価格
これらの価格の中で取引の指標となる価格については地価公示法で次のように規定されています。
現在の地価公示制度では、都市の住宅地についてはかなりの時点でその価格が示されるっているので、価格判定にあたっての重要な手がかりとなります。
公示価格や標準価格については、必ず現地を確認することです
これらの地点は地域で標準とされている価格が選ばれているので、条件の比較にあたってはそのつもりで検討します。
時点については以下のようになっています
土地の価格
①路線価式方法によるもの
国税局のホームページで閲覧し確認することができます 知りたい場所の所在地を入力しますと路線価格が図で現れてきます。
②鑑定評価の考え方を基礎に置く査定方法
土地の価値を3つの面から捉え、それらを相互に関連付けて、1つの科学を判定しようとしているものが鑑定評価です。
3つの面とは
これらは費用性、市場性及び収益性として表されます。
価格査定もこのような考え方に基礎を置く方法が開発されています
つまり、価格を形成する多くの要因のうちから、影響の大きいと考えられる要因を取り出して、それについて一定の率をあらかじめ設けておいて査定する方法です。
査定基準を細分化すればするほど、個々の土地の特性を考慮に入れることができるようになります。
価格査定は既にわかっているデータから求めるもので、それは売買実例の価格を採用するするのが一般的であり、その実例に格差率を施して査定をします。
土地の価格査定における比較項目のうち主なものを取り上げてみると次のようなものがあります
売買実例について
このようなことから考えますと、買取一括査定のサイトに入力した場合に、何社からも一斉に連絡がありますが、「高い値段を言ったもの勝ち」になる事はあまり良いことではありません。
正当に、大切なその土地の価格を知り、それにより売却活動をすることを深く願います。
※全宅連 不動産キャリアパーソン 講座テキスト一部参考
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